сделка с преустроена идеална част

[stillminkova]

Имам един много омазан случай и искам да ви помоля за мнението ви, след като ви разкажа за опасенията ми.
Нещо ново в работата ми - трябва да се учреди ипотека. Ипотекарния длъжник трябва да е "Е-Б" ЕООД. Това което ме притеснява е че на 02.08.2007г. ЕООД-то е закупило от други 2 дружества: "Т и С" ООД и "М. П" ЕООД следния имот: 423 кв.м. идеална част от поземлен имот и 310 кв.м. идеална част от съществуваща в него производствена сграда, които (цитирам от описанието в Н.А.) "ще бъдат обособени и преустроени съгласно одобрен архитектурен проект" в Магазин за промишлени стоки.
Опасенията ми са:
- Когато ми представиха актуални скица на ПИ от СГКК и схема на самостоятелния обект, видях че освен "Е-Б"ЕООД и "Т и С" ООД има трети съсобственик на поземления имот "Я" ООД (с неизвестен Булстат/ЕИК - не фигурира в скицата) който е придобил собствеността си на 12.07.2007г. т.е. един месец преди "Е-Б"ЕООД. Аз проверих в ТР дали "М. П" ЕООД и "Я" ООД не са едно и също дружество, но не са! А в скицата "М. П" ЕООД не фигурира. Според мен при продажбата "Я" ООД е трябвало да декларира, че му е предложено изкупуването на този дял по чл.33 от ЗС, а такава декларация няма приложена към представените с нотариалния акт документи (макар че двумесечния срок по ал.2 на 33 от ЗС е изтекъл практиката е противоречива досежно доказване на момента на узнаване от съсобственика). Към момента на изповядване на сделката (покупко-продажбата) единият от продавачите е имал само издадена виза за проектиране, архитектурния проект е одобрен едва няколко месеца по-късно. Нямаме и никакъв договор за учредяване на право на строеж в полза на "Е-Б"ЕООД нито договор за доброволна делба или др. Разрешението за строеж е издадено с възложител вече купувача. В последствие обектът е въведен в експлоатация, съгласно приложеното тук удостоверение, с възложител пак само купувача. Според мен към момента на покупко-продажбата имаме възникнала съсобственост в идеални части и по отношение на съществуващата сграда част от която после е преустроена и останалите съсобственици трябва да бъдат конституирани като ипотекарни длъжници. Към Нотариалния акт за покупко-продажбата са описани като приложения много нотариални актове които не са ни представени от клиента.
За мен учредяване на ипотека върху имот с такава съсобственост е много рискована. Ако си направят една доброволна делба това би улеснило нещата.
Как мислите вие?

[milletti]

Според мен излишно задълбавате. Лично мнение де. Имате земя и сграда в режим на съсобственост. Единия съсобственик иска да ипотекира собствената си идеална част. Така поне разбрах. Ако банката каже "ок" на подобен вариант, в което доста се съмнявам ... носите каквото искат, като документи и учредявате ипотека.
Няма вариант, в който съсобствеността да означава и и ипотекарни съдлъжници. Освен, ако всички собственици не ипотекират собствените си идеални части, с цел обезпечаване вземането на Вашия човек. Едва ли е такъв случая.
А за делбата сте права. Най-удачния вариант е и не само с оглед конкретната ситуация.

[stillminkova]

В този случай браня интереса на кредитора. Опасенията ми са не по отношение на идеалната част от ПИ там е ясно - идеална част, но до колко само "Е-Б" ЕООД може само да учреди ипотека върху целия Магазин за промишлени стоки (макар че от СГКК са нанесли като собственик само "Е-Б" ЕООД на преустроения и обособен като самостоятелен обект магазин). Според мен той е съсобствен макар по строителни книжа като възложител да фигурира само "Е-Б" ЕООД. Останалите не са му учредили право да построи и придобие самостоятелния обект...

[sunrise]

Следователно е съсобствен. Моята логика е същата , ако това са всички изнесени факти. И ако аз съм кредиторът не бих се съгласил на такова обезпечение. Да изнесе после на публична продан идеална част от обособен обект.
И още нещо, като съберете квотите на всички, единица ли прави?

[stillminkova]

Да, само с тези данни разполагам но изисках от "потенциалния" ипотекарен длъжник да ме снабди с копие на всички приложени към НА с който му е прехвърлен имота документи.
Освен това все още издирвам данни за "Я" ООД, какво притежава (който нито не е продавал нито има декларация от него че му е предлагано по 33, ал.1 от ЗС) но е отразен в скицата на ПИ от СГКК като съсобственик, а и има нещо "мазано" в скицата защото идеалните части изразени в кв.м. не правят площта на имота а доста повече от нея... Но това с ПИ по-лесно ще го установя защото може в АК просто да не са заличили някой от продавачите като собственик, но ме притеснява този неизвестен "Я" ООД който е придобил ид. ч. от имота преди нашия човек.
Но които и да са съсобствениците на земята и сградите в идеални части - те са съсобственици и на изградения и "обособен" обект в едната от тях, според мен.

[sunrise]

Абсолбютно, ако не са отстъпвали право на строеж.Да не би , тези дето не ги знаете да са продали , а пък да не е отразено в кадастъра?Най-добре изследвайте цялата история на имота.