Процедура по изгонване на наемател

[sharky01]

Здравейте.
Първо се извинявам, ако вече такава тема е дискутирана (с търсачката намерих тази - http://www.lex.bg/forum/viewtopic.php?f=3&t=53083&p=512936, но в нея някои мнения са изтрити).
Въпросът е следният. Давам апртамент под наем. Наскоро с познат адвокат стана дума, че искам да заверя нотариално договора за наем. Той силно ме посъветва да не го правя, защото било изключително в мой ущърб. Каза, че ако се стигне дотам да се наложи да изгоня наемателката от имота, нямало никакъв начин това да стане, защото закона бил написан така, че да защитава наемателите, а не наемодателите. Едва ли не зависи само от добрата воля на наемателката дали ще си тръгне или не.
Това, естествено, ми се стори доста невероятно и затова реших да попитам тук. Някой би ли могъл да ми обясни каква е процедурата по изгонване (много малко вероятно да се стигне до там с моята наемателка, но все пак искам да знам каква е) и хубаво ли е да се завери нотариално договора?
Благодаря предварително!

[ivanov_p]

Договорът за наем трябва да е направен така, че да обезпечи получаването на наема, а не лесното гонене на наемателя.
Може да извадиш наемателят ако договорът е развален, напр. неплащане на определен брой наеми или изтичане на срока. Вписването на договора ще ти спести 2-4 месеца при едно дело, ако се оспорват подписите.

[votpuska]

Ако не можете да си свършите сами работата пазарите една бригада на "ТИМ" ЕАД или други в бранша.

*Обезпечаването на вземания най-добре става по същия начин - извънсъдебно.

[sharky01]

В договора има клаузи за сроковете на плащане на наема, услугите и всички такси. Въпросът ми е: хипотетично, ако дам едномесечно предизвестие на наемателя да напусне имота (както е по договор) и той не го напусне, за каквито случаи съм чувал, каква е законовата процедура по-нататък? (Предпочитам да не се стига до варианта с бригадата на ТИМ )

[ivan_lawyer]

Бригадата на Тим е отдавна една спокойна пенсионерка.

Вписването обслужва единствено, не само, но предимно наемателя.

То как да се оправим с еклектичната готика, която настъпва, просто гледам.

Не желая това, обидно е -но и тук има простаци, от малоценни факултети (ВУЗ-ове).

Ламарината е желязо, което служи до едно време, замислете се, ламарина, ламарина.
Желанието и на публиката и на мен е за едни изящни мисли, ми то като не може, знам ли.

[ivanov_p]

Въпросът ми е: хипотетично, ако дам едномесечно предизвестие на наемателя да напусне имота (както е по договор) и той не го напусне, за каквито случаи съм чувал, каква е законовата процедура по-нататък?

Процедурата за вадене е с бързо производство, но ако договорът има срок вероятно няма да може да го извадиш с едномесечно предизвестие преди срока.

[sharky01]

Процедурата за вадене е с бързо производство, но ако договорът има срок вероятно няма да може да го извадиш с едномесечно предизвестие преди срока.

T.e., aко примерно сме подписали 1-годишен договор през януари, аз реша да си ползвам имота, дам на наемателя едномесечно известие през юли и той не напусне, вероятно съда няма да му издаде заповед за напускане преди следващия януари, правилно ли съм разбрал?
Ами това противоречи на договора, в него пише, че може да се прекрати по всяко време с едномесечно предизвестие от която и да е от страните.

[ivanov_p]

Не противоречи. Договорът има срок, има и кауза за разваляне по взаимно съгласие. Тази с едномесечното предизвестие без съгласие на двете страни противоречи на основната относно срока и предвръща договора в безсрочен.
Сам помисли. Ако дадеш помещението с безсрочен договор ще търсиш повече време наематели и ще ти платят по-ниска цена, ако въобще някой се съгласи. Ти получаваш предимство предлагайки срочен договор, но в същото време искаш този срок да се обезсили с друга кауза, според която може да го прекратиш едностранно с едномесечно предизвестие, както се прекратява договор без срок.

[sharky01]

Честита Нова Година!
Има логика в това, което казвате, но:
В договора пише, че може да бъде прекратен с едномесечно писмено предизвестие срещу подпис на наемателя. Това е отделно от клаузата за прекратяване по взаимно съгласие. Наемателят е прочел клаузата и е подписал договора, т.е, би трябвало да понесе санкции ако го наруши, нали така?
Между другото, ако го регистрирам на адреса на имота, това може ли да доведе до някакви вреди за мен (примерно когато напусне да не се отпише, защото закона не го задължава)?

[ivanov_p]

Мисля, че има решение в тази насока, всъщност има и съм го чел, но не обърнах внимание на степента му. Така или иначе когато договорът е за една година няма смисъл да влизате в спорове, при положение, че едно дело за изваждане е 5-6 месеца.

[lexy21]

Мисля, че има решение в тази насока, всъщност има и съм го чел, но не обърнах внимание .

Има, но в обратния смисъл на по-горните Ви постове - няма абсолютно никаква пречка страните по срочен договор за наем да договорят като основание за прекратяването му едностранно предизвестие от едната до другата страна, какъвто е настоящият случай.
Из О на ВКС:

Подобна клауза не противоречи на императивна правна норма и в частност на чл. 238 ЗЗД, т.е тя е действителна. Срочният договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с предизвестие /отказ от договора с предизвестие/, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем. Разпоредбата на чл. 238 от ЗЗД по своята същност, видно от използвания от законодателя термин „може” е диспозитивна. Известно е, че диспозитивните правила намират приложение, ако не е уговорено друго. Но щом нормата се явява диспозитивна, то и извежданият от нея по аргумент за противното извод за това, че при срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора с предизвестие е невъзможен, е също по своята същност диспозитивно правило. А като такова, то също може да търпи валидно отклонения, само, ако са изрично уговорени между страните. В този изричен смисъл е решение № 67/28.01.2002 г. по гр. д. № 968/01 г., V г. о.

Както и да е, по основния въпрос на темата - и валидно прекратяване на договора да "предизвикате", това няма да Ви помогне да освободите имота си бързо, ако вече бившият Ви наемател се инати. През съд ще се минава, за да доведете в крайна сметка съдебен изпълнител до вратата си, за да Ви въведе във владение по законовия ред. Останалите варианти са заиграване с Наказателния кодекс.

[ivanov_p]

А това излиза ли някъде - Решение № 14/ 18.01.2002г. по гр.д. № 842/2001г. на ВКС, V г.о.?

[lexy21]

А това излиза ли някъде - Решение № 14/ 18.01.2002г. по гр.д. № 842/2001г. на ВКС, V г.о.?

То касае друго - правото да развалиш договора на осн. чл. 87 от ЗЗД и е обсъдено в цитираното по-горе определение, защото на него се е позовал жалбоподателят в опит да обоснове основание за допускане до касационно обжалване /което не се е получило/.

РЕШЕНИЕ № 14 ОТ 18.01.2002 Г. ПО ГР. Д. № 842/2001 Г., V ГР. О. НА ВКС

Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 12 от 2001 г.

РАЗВАЛЯНЕТО Е ПРАВО, УСТАНОВЕНО ЕДИНСТВЕНО В ПОЛЗА НА ИЗПРАВНАТА СТРАНА ПО ДВУСТРАНЕН ДОГОВОР. ЕТО ЗАЩО, ИЗПРАВНОСТТА НА ВЪЗПОЛЗВАЩИЯ СЕ ОТ ТОВА СУБЕКТИВНО ПОТЕСТАТИВНО ПРАВО Е ЗАДЪЛЖИТЕЛНА ПРЕДПОСТАВКА ЗА ВАЛИДНОТО МУ УПРАЖНЯВАНЕ, КАТО СЪДЪТ Е ДЛЪЖЕН ДА ИЗСЛЕДВА ЗАДЪЛБОЧЕНО И ИЗЛОЖИ СЪОБРАЖЕНИЯ В ТАЗИ НАСОКА.

Чл. 87 ЗЗД



Докладчик съдията Таня Райковска

Изводите на Б. апелативен съд относно прекратяване на наемния договор, поради виновно неизпълнение на договорни задължения от страна на наемателя са в противоречие с материалния закон. Процесният договор за наем между страните е срочен, с период на действие пет години, като страните по него са уговорили в т. 2 размер на месечната наемна цена от 105 лв. Договарящите се са предвидили и възможност за индексиране на наемната цена при условията на т. 3 от раздел II от договора. Анализирането на текста на т. 3 раздел II от наемния договор води до несъмнения извод, че размерът на наема по т. 2 се изменя от наемодателя единствено и само в зависимост от процента на инфлацията, официално обявена в НСИ. Последващото изречение от тази договорна клауза гласи, че "Несъгласието на наемателя с предлаганата индексация е основание за разваляне на договора" Този текст на т. 3 от раздел II на процесния договор съдържа три съществени изначално договорени елемента, които е следвало да бъдат изследвани и анализирани по отделно и в тяхната връзка с конкретния случай, с излагане на конкретни мотиви, и с оглед установените факти по делото и за правилното прилагане на материалния закон.

Вярно е, както правилно е отбелязал и апелативният съд, че на първо място страните по облигационния договор са се договорили, че индексирането на наема няма да бъде извършвано автоматически, каквато е обикновено практиката в подобни случаи, а е необходимо съгласие, т.е. приемане на този индексиран наем от наемателя. Следователно, страните са въвели изискване за наличие на втори консенсус относно цената на насрещната престация на наемателя при предложение за индексиран наем, съобразно официалния индекс на инфлацията.

На второ място, в клаузата на т. 3 страните са посочили изрично, че наемодателят променя размера на наема, посочен в т. 2, в зависимост и само от процента на инфлацията, официално обявена от НСИ.

И на трето място, контрахентите са визирали какви ще бъдат правните последици от несъгласието на наемателя с предлаганата индексация - това, според тях, би било основание за едностранно разваляне на договора. Като не е извършил обстоен анализ на горепосочените текстове от процесния договор, въз основа събраните факти по делото, решаващият съд е допуснал нарушение на материалния закон, приемайки, че ответникът, след като не приел предлаганата индексирана наемна цена е действал виновно и е станал причина за едностранно разваляне на срочния договор за наем.

Б. апелативен съд не е обсъждал и коментирал в своето решение какво всъщност е било предложено от наемодателя с писмо № 314/09.10.1997 г., изходящо от НПК на слепите в България и дали ответникът е бил запознат с това предложение. Решаващият съд е приел като даденост, че с това писмо наемодателят е предложил индексиран наем, без обаче да го съпостави със заключението на приетата и неоспорена счетоводна експертиза по делото (л. 74), която е посочила, че наемната цена от 105 лв., индексирана съобразно инфлационния процент на НСИ за периода е само 105,52 лв., но не и 790 лв. При тези данни, ако решаващият съд беше обсъдил счетоводната експертиза на л. 74 от делото и изложил подробни мотиви за това, той би могъл да достигне до други правни изводи. След като страните са се договорили, че промяна в наемната цена ще има само при индексация и то съобразно инфлационния процент, официално посочен от НСИ, и неприемането именно на тази индексирана по този начин цена от страна на наемателя е основание за преустановяване действието на договора, решаващият съд е следвало да съпостави предложената наемна цена с тази, която би била, ако беше индексирана, съобразно клаузата на т. 3 от раздел II от договора и да даде отговор на въпросите, налице ли е неприемане на предложен съгласно договора индексиран наем от страна на наемателя; налице ли е неоснователен отказ да се приеме тази цена; какви биха били последиците от неприемане на така предложената "индексация" на наемната цена.

След като в действителност при така събраните факти по делото, наемодателят е предложил не индексиран по договора наем, а наем в пъти (повече от седем пъти) по-висок от него се налага отговор най-напред на въпроса какво в същност е предложено и каква е неговата правна същност. При посочените по-горе данни относно предложението за наемна цена в пъти по-висока от индексираната, която, съгласно експертизата по делото, възлиза само на 105,52 лв. следва извода, че наемодателят е предложил на наемателя не индексирана наемна цена, съобразена с официалните статистически данни за цитирания период , а нова наемна цена - 790 лв., чието единствено правно значение се свежда да отправено предложение за изменение на сключен вече наемен договор. Но, неприемането на така отправеното ново предложение е само основание да се приеме, че не е постигнато съгласие за новопредложената наемна цена, поради което договореното до този момент по отношение на наемната цена остава в сила. Ако решаващият съд бе съпоставил изброените по-горе данни и експертното заключение, той би могъл да достигне до извод, че не е налице първата предпоставка на чл. 3 от договора - т.е. предложение от страна на наемодателя за индексирана, съгласно договора наемна цена. И след като не е налице предложение за индексация, съгласно договора, или с други думи няма изправно поведение от страна на наемодателя, то следва ли да се очаква от наемателя - насрещната страна, да приема подобно несъобразено с договора предложение за индексация, и ако не го приеме да се счете, че е налице основание за разваляне, както са записали страните по договора.

Разпадането на облигационната връзка чрез разваляне на договора може да бъде последица както на изрично съглашение, постигнато между страните, че всяка изправна страна ще може едностранно да се откаже от договора ако другата страна виновно не й престира еквивалентното задължение, което е поела, така и в случай на отсъствие на такова, чрез упражняване на правата на изправната страна директно по силата на чл. 87 от ЗЗД. По своята правна същност възможността да бъде развален двустранния договор чрез едностранно волеизявление съставлява субективно потестативно право, което кредиторът може да упражни, ако иска, и при положение, че е изправен.

Известно е, че предпоставките за валидно упражняване на правото за разваляне на двустранния договор са кумулативно три на брой: да е налице неизпълнение на договорно задължение от една от страните; неизпълнението да е виновно, и кредиторът, упражняващ правото на разваляне да е изправен, както вече беше посочено. Правото на разваляне може да бъде упражнено само от изправната страна срещу неизправната. След като ищецът (наемодател) е предложил на длъжника да престира нещо, различаващо се съществено от договореното, то ответникът (наемател), като не е приел предложената произволно индексирана наемна цена не е възприел поведение противно на установеното с договора, и с други думи, неприемането на тази наемна цена, при събраните факти по делото, нито е виновно, нито пък съставлява неизправност на длъжника.

А ето как ВКС го е обсъдил в същото О от 2009 г., цитирано по-горе:

Въззивното решение не е постановено в противоречие с практиката на ВКС, тъй като цитираното и приложено в тази насока Решение № 14/ 18.01.2002г. по гр.д. № 842/2001г. на ВКС, V г.о. съдържа разрешение по друг случай при друга фактическа обстановка. Това решение е имало за предмет обсъждане възможността за разваляне на облигационния договор за наем чрез едностранно изявление, чрез упражняване на правото на изправната страна директно по силата на чл. 87 ЗЗД. Разсъжденията на стр. 6 от оригинала на решението досежно особеностите на срочния договор за наем са инцидентни, с акцент върху едно от възможните разрешения според естеството на правилото. За това свидетелствува и оригиналното заглавие в резюме на това решение, публикувано в Б. на ВКС, кн. 12, 2001 г., където същността на решението като заглавие е предадено по следния начин: „Развалянето е право, установено единствено в полза на изправната страна по двустранен договор. Ето защо изправността на възползващия се от това субективно потестативно право е задължителна предпоставка за валидното му упражняване, като съдът е длъжен да изследва задълбочено и изложи съображения в тази насока” посочен е изрично и визиран текст – чл. 87 ЗЗД”. От това недвусмислено следва, че решението има съдържание, различно от предаденото в други публикации, в частност правно-информационна система „А”.

[sharky01]

Благодаря за отговорите, много съм доволен от дискусията, която се получи.
До съд много малко вероятно да се стигне, но все пак исках да знам каква е процедурата.
Бихте ли ми казали по другите ми два въпроса как стоят нещата - необходимо ли е да се заверява нотариално договора за наем и има ли някаква опасност от злоупотреби от страна на наемателя, ако го регистрирам на адреса на имота?

[lexy21]

Не е необходимо да се заверява нотариално, доколкото не е въведена форма за действителност. Все пак, нотариалното удостоверяване на подписите си има своето легално значение и за двете страни по договора, при определени обстоятелства. За наемодателя, от чиято камбанария питате, е възможността да ползва опростената процедура на заповедното производство и да поиска незабавно изпълнение и издаване на изпълнителен лист по реда на чл. 418 вр. чл. 417, т. 3 от ГПК като му секнат наемите, примерно.
За адресната регистрацията - наемателят по закон е длъжен да заяви

Чл. 99. (В сила от 1.01.2000 г.) (1) Всяко лице е длъжно в срок 30 дни да заяви промяната на настоящия си адрес.

Чл. 94. (В сила от 1.01.2000 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 39 от 2011 г., в сила от 20.05.2011 г.) Настоящ адрес е адресът, на който лицето живее.

и, респективно, носи административнонаказателна отговорност, ако не го стори

Чл. 116. (1) (Изм. - ДВ, бр. 39 от 2011 г., в сила от 20.05.2011 г.) За нарушение на този закон от длъжностни лица се налага глоба от 100 до 500 лв.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 39 от 2011 г., в сила от 20.05.2011 г.) Когато нарушението е извършено от граждани, глобата е от 50 до 300 лв

Нормално е да иска поне регистрация по настоящ адрес. Но пък е и факт, че, веднъж регистриран на този адрес, само адресно регистрираният може да заяви промяната му, като посочи нов. Тук, принципно, биха могли да възникнат малки сблъсъци със съдебни изпълнители при мераци за опис на движимо имущество за нуждите на принудителното изпълнение на задължения на наемателя, но това са преодолими неща, а и сигурно договорът Ви е придружен с опис на обзавеждането, с което се отдава под наем имота. Последиците за Вас не могат да бъдат по-лоши от тези, които биха настъпили, ако някой реши да си регистрира едно търговско дружество на Вашия адрес на управление /тогава няма задължение да Ви пита, дори може и да не Ви познава, Търговският регистър това не го интересува, може цяла верига дружества за източване на ДДС да си регистрират у Вас /

[sharky01]

Здравейте.
В договора има приложен опис на имуществото, да.
Смятам да я регистрирам по настоящ адрес, а ако поиска по постоянен, ще й откажа (а и законът не ме задължава, доколкото разбрах).
Тази част не я разбрах:

доколкото не е въведена форма за действителност.

Какво е форма за действителност?

[neutralen]

Формата за валидност - устна форма. Писмената форма е от значение за доказване на наемното отношение спрямо трети лица. Нотариалната форма е от значение за противопоставяне на купувачи на имота.

[nadegdabg]

В декларацията за регистриране на наемателя е записано "Известно ми е, че не може да бъде извършено служебно адресно пререгистриране или заличаване на горепосочените лица, в случай че същите напуснат адреса на имота, за който с настоящата декларация давам съгласието си за тяхната адресна регистрация." Има ли някакъв смисъл , ако се замише срока за регистриране по настящ адрес - примерно 1 год. , колкото е и срока на даговор за наемане на жилището?