неустойка за забава и давност

[personal]

Здравейте, колеги! Моля за вашата помощ, за да се уверя, че правилно разсъждавам по следния казус:
1. Сключен договор за строителство и продажба на недвижим имот. Има уговорен в договора краен срок за "построяване и предаване на обекта в степен на завършеност..."- (до ключ), но не е упоменато, че това ще се удостовери с Акт 15, 16 и пр., а само да е построен и в степен, която навежда на мисълта, че трябва да е готов за ползване;
2. Обектът е завършен с Акт 16 след 30 месеца, считано от датата, на която е уговорен крайния срок за построяване и предаване;
3. Договорена е неустойка в размер на 0,1% на ден върху стойността на незавършените СМР;
4. Отделно има клауза, че нот.акт трябва да се сключи до 1 месец от получаване на акт 16, а това се случва една година по-късно, за която забава липсва изрично уговорена неустойка.
5. Ще се подава сега ИМ по чл.92 от ЗЗД.

Смятам, че давността за иск за неустойката за забава не е изтекла, а давностният срок е три години, считано от уговорения в договора краен срок за "построяване и предаване на обекта". Т.е. ако е уговорен срок за построяване и предаване на обекта до 30.04.2010г., акт 16 е получен на 02.10.2012г., то неустойка би могла да се търси за периода от 01.05.2010г. до 02.10.2012г.? А като се има предвид факта, че обекта е построен, но не е предаден по вина на продавача, то за част от неизпълнението периода за дължимост на неустойката би следвало да е по-дълъг Вие как мислите?

Отделно самата неустойка ще се изчисли с вещо лице, но това е друг въпрос. Притеснява ме погасителната давност.

Благодаря ви предварително!

[ivanov_p]

С тези дела много внимателно, защото често вместо неустойка не се взима нищо. Ако може да наложите първо възбрана, добре, но може да влезете в екшън дето не си го представяте.

[personal]

Да, за екшъна съм наясно, защото съм влизала в подобен. Наясно съм, че може да няма имущество останало след решението, поради което смятам да поискам обезпечение на иска.
Имотът е прехвърлен вече с нот.акт, сградата е построена, но все пак една забава от три години е редно да се компенсира с уговорената неустойка. Намерих доста решения в тази насока, включително по идентичен казус. Направих си извод от решенията, че давността започва да тече от момента на завършване на строителството, или от момента на окончателния договор, в зависимост от конкретната уговорка, но все пак питам и колегите за давността. За всеки случай, да не би неправилно да съм изчислила срока, от който започва да тече.

[kdkrastev1234]

Задължително направи обезпечение на бъдеш иск или си вземи авансово целия хонорар, че поне ти да си добре:)
Иначе защо не пробваш да искаш обезщетение за пропуснати ползи за забавата, наместо неустойка. Така ще претендираш наема за периода на забавата, наместо процент от недовършеното /който трудно се доказва а и вероятно ще е по-малък/. И виж дали вие сте спазили всички срокове /и особено за упълномощаване на строителя, че аз все с тях се измъквам /

[personal]

Няма как да докажа пропуснати ползи, мислех по въпроса, но зависи от клиента и няма да се получи. Руски гражданин е и ми е трудно да създавам доказателства.

Неустойката все пак е договорена, наистина трудно доказуема по размер, но се надявам експерта да помогне. Позовала съм се и на чл.70, ал.3 от ГПК за определянето на привременен размер.

Няма пълномощно на строителя, защото обекта е завършен по време на действие на предварителния договор и ищецът не е бил собственик на имота. Всъщност случаят се касае за договор, включващ договор за изработка и договор по чл.19 от ЗЗД.

Намерих редица решения с така формулирана неустойка по договор, съответно присъдена.

Наясно съм с цялата сложност на делото, хонорара си го поисках авансово, защото така е редно .

Остана ми само да спра да мисля за давността за предявяването на неустойката. Според мен, при всички случаи не е изтекла, защото тече от момента на завършване и на последното СМР и договорена част в апартамента.

[kdkrastev1234]

Бе на мен ми се струва, че давността за неустойката е започнала да тече на 30.04.2010г.. А за пропуснати ползи какви доказателства ще създаваш? Претендираш обезщетение за пропуснати ползи, поради забавеното въвеждане в експлоатация, в размер на неполучения наем, за последните три години /или частта от тях която е останала/. Така и давността няма да е от 30.04.2010г. Пък ако искаш ги предяви, евентуално.

[ivanov_p]

Неустойката е от 30.04. 2010 г. до 30.04.2013 г., т.е. загубил си 10 месеца.

3. Договорена е неустойка в размер на 0,1% на ден върху стойността на незавършените СМР;

Това как ще го доказваш?

[kdkrastev1234]

Именно. Тая клауза се слага точно заради трудното доказване. А и на недовършеното може да е само един немонтиран контакт, т.е. стойност 2 лв.
Освен това, сега погледнах, че смятате претенцията си до датата на акт 16. Това е последващ административно издаван документ. За завършването на строителство е по-важен акт 15 на строител/надзор/собственик. Вижте в кадастъра или техническа служба от кога е акт 15, защото лесно могат да го предатират. Вижте и кога е входирано искането за акт 16. След тези дати няма да мине претенцията

[personal]

Аз съм объркала периода при изписването- имах предвид, че срокът за построяване и предаване на имота "до ключ" е 30.04.2010г. След този момент има продължила забава за построяване, която за завършването "до ключ" е продължила до 02.10.2012г. Т.е. неустойка може да се търси до 2012г. Със сигурност знам, че незавършената част не е бил само един кран, защото строежът до 2010г. не беше започнат даже. Това ще го определи вещо лице при всички случаи.
За давността няма логика да изтича на на 30.04.2010г., т.к. след този момент именно започва забавата. Тогава защо изобщо ще се предвижда неустойка, ако няма да може да се търси след крайния срок по договора? Иначе е ясно, че след като обекта е построен, след тази дата няма да се присъди неустойка. Четох и едно решение, според което за идентичен казус присъждат неустойка за период само от три години, като искът го смятат за подаден преди изтичането на давността.

По повод пропуснатите ползи- има ТР на ВКС, в което се казва, че не се присъждат на всяка цена пропуснати ползи, а само ако реално са претърпени и доказани, т.е. трябва да се представи сключен договор за наем или да има свидетел, който да потвърди такъв договор. Няма такъв, така че няма смисъл да се хвърлят усилия в тази насока.

[personal]

Ето така съдиите мотивират решенията си по повод възражения за давност:

"По възражението на ответника за давност по смисъла на чл.111 от ЗЗД:
Съгласно разпоредбата на чл.111 ал. б.”б” от Закона за задълженията и договорите с изтичане на тригодишна давност се погасяват вземанията за неустойки от неизпълнен договор. В случая следва да се вземе предвид и разпоредбата на чл.114 ал.4 ЗЗД, досежно началния период, от който започва да тече тригодишната давност и той е от последния ден, за който се начислява неустойката. В тази връзка съдът не възприема възражението на ответника, че вземането е погасено по давност за периода преди 26.10.2005г. Това е така, защото логическото тълкуване на посочената разпоредба, самостоятелно и във връзка с предходните алинеи на същия текст, води до извода, че под "последен ден, за който се начислява неустойката", следва да се разбира последният ден от исковия период, т. е. от периода, за който ищецът претендира да му бъде присъдена конкретна сума за неустойка и който е въведен като предмет на делото. Това е денят, в който задължението за неустойка вече е възникнало, определено е по размер и може да бъде изпълнено. В случая това е 26.10.2005г. и към момента на предявяване на иска – 15.04.2008г. тригодишният давностен срок не е изтекъл. Ето защо възражението за погасяване на вземането по давност следва да бъде оставено без уважение."

За мен означава, че неустойката и в настоящия казус, който обсъждаме не е изтекла.

[kdkrastev1234]

Бе на мен ми се струва, че давността за неустойката е започнала да тече на 30.04.2010г..

Не съм писал, че давността изтича, а че започва да тече
И дори да приемем, че вещото лице ще успее да изчисли, точната стойност на незавършеното към 30.04.2010г., как ще го изчислявате ден по ден след това?