недвижими имоти

[Виктория]

Здравейте,
Имам ексклузивен договор с фирма за недвижими имоти за продажба на апартамента ми.Оказва се че това възпира другите фирми да действат особено като чуят за фирмата. Посъветвайте ме как по безболезнен начин да прекратя този договор без последващи претенции от страна на фирмата.
Благодаря Ви предварително.

[Слави Котаров]

Обстоятелствата и начините за прекратяване на договора трябва да са описани в самия договор. Вие с подписването му сте се съгласили на това, така че трябва да действате според договора. В противен случай фирмата ще има правото да ви осъди съобразно договореното, каквото и да е то. Без да знаем какво точно сте договорили, няма как да ви кажем и как най-безболезнено може да прекратите този договор.

[Виктория]

Цитирам:
Възложителят се задължава за срок от 3 мес. да не продава имота самостоятелно или чрез посредничеството на друга агенция друг вид професионален посредник или физическо лице. Неустойка 10% от продажната цена.
Настоящия д-р автоматично продължава действието си в случай че липсва писмено изявление за прекратяване в 5 дневен срок преди изтичане на срока 3мес.
Отказът на възложителя от гарантираното снастоящия договор обслужване осигурено от ------- не е пожод за намаляване или неплащане на възнаграждението по сделката.Същото се дължи поради самият факт на свързване на страните по сделката.

[Виктория]

Искам да допълня някои колеги ми споменаха че мога да пусна телеграма за отказ с обратна разписка. Удачен ли е този вариант?

[boba]

Съгласно клаузите за прекратяване в договора или с изтичане на срока, вкл. по начина, който Вие споменавате по-долу. Клиентите малко трудно подписват такива договори, явно е имало защо да го сключите - може би фирмата се е ангажирала масирано да го рекламира и/или да Ви направи някои финансови отстъпки в заплащане на комисионното възнаграждение. Така или иначе, 3 месеца не са кой знае колко дълъг срок в продажбата на имот, особено когато продавачите искат максимума. Относно варианта с телеграмата - възможен е, но може да се заведе срещу вас иск за неустойка или за заплащане на разходите по рекламирането, воденето на клиенти, телефонните сметки, трудовите /гражданските/ възнаграждения на служителите на фирмата и т.н.
Вие сте сключили ексклузивен договор - Вие решавайте. Аз не виждам нищо лошо в такъв договор, особено ако фирмата е сериозна, защото като го рекламира масирано, всички други фирми и най-вече клиенти, научават за имота.

[Слави Котаров]

В конкретния случай договора е срочен, така че няма да има проблем, ако пет дни преди изтичане на срока съгласно уговорката ви Вие уведомите фирмата, че прекратявате договора с нея. Тогава, ако не сте уговорили друго, не следва да ви търсят отговорност. Уведомяването може да стане писмено с телеграма, или с препоръчано писмо с обратна разписка, за да може да го докажете впоследствие, ако се наложи.

[Gosho]

Прочетете си договора внимателно. Искайте от фирмата да ви покаже и докаже с какво превъзхожда останалите в бранша, какво по-специално е направила за вашия имот (реклама, намиране на потенциални клиенти и т.н.) Искам да ви успокоя: подобни договори са масово явление сред нашите фирми, които се възползват недопустимо от незнанието на обикновените хора - клиенти. Половината от клаузите във вашия договор изобщо не биха издължали пред уважаващ себе си и правните принципи съд. Те са в грубо нарушение на няколко правни принципа, както и в пряко нарушение на редица норми от ЗЗД и Закона за закрила на потребителя особено! Чувал съм за случаи, в които клиентите на фирмата се възползват от тези изключителни слабости в договорите, използват услугата на брокерите и после си сключват сделката, без да платят и стотинка на фирмата. Фирмата завежда дело и накрая остава с пръст в устата, защото просто договорът който е предложила е пълен с пороци. Не ви съветвам да действате недобросъвестно, просто си гонете правата, които имате като гражданка, и особено като потребител! Вие сте слабата страна по вашия договор, силната страна е фирмата! Подписали сте договор с общи условия, кой знае кой ви е обяснявал съдържанието, смисъла и последиците от този договор. Сигурен съм, че не са ви предложили никакво намаление в тяхната комисионна за сметка на това ваше обвързване, прав ли съм?

Колеги, смятам че вместо да я успокояваме, че 3 месеца не са толкова дълго време, мисля че трябва да насърчим жената да принуди да развали договора по взаимно съгласие с брокерите. За бога, погледнете тези подлеци каква неустойка са си написали - 10% от продажната цена!!! Предполагам, че в тези 10% не е включена самата комисионна; тоест общо фирмата получава 12,5%, прав ли съм?

Това са си 5 пъти повече от дължимото! Тук се намесва въпроса за неустойката... Дори брокерите да са изрядни, а клиентът да носи пълната вина, доколко може да се увеличава неустойката? Защо да не я направим 20%, или дори 30% от продажната цена? Не идва ли да ни каже този случаи, че има нещо дълбоко сбъркано в начина на работа на агенциите за недвижими имоти?

[boba]

Има нещо "неясно" в цялата ситуация - значи, госпожата е сключила ексклузивен договор, а явно сама търси и други фирми .....

[Виктория]

Благодаря на всички които ми отговориха.
При подписването на договора се разбрахме че ако друга фирма намери купувач тя ще си вземе комис. от него , а нашата фирма от нас,но фирмите не искат и да чуват за тях.Между другото верно че не прочетох внимателно договора (признавам грешката си) но агента дори не ми каза за този договор че е ексклузивен,.Няма масова реклама нито ми предложиха някакво намаление от комисионната. А аз нямам време споменах и това на брокера, че 3 мес са много (по мои причини).

[rentasima]

Няма изрична регламентация на дейността на фирмите-посредници при сделки за недвижими имоти, проблемите идват от това. В договора, по силата на който едно лице-собственик на НИ се задължава да не продава само или чрез други обекта-предмет на договора за определен срок, няма нищо нередно. На практика се получава следното: За срока на договора посредникът извършва редица действия, за да намери купувач на имота, да информира участниците на пазара на НИ, че има имот за продажба с определена характеристика, показва го на клиенти и свои колеги и т. н. Изведнъж някой, който е клиент и е виждал вече имота, но не му харесва по една или друга причина, го препоръчва на свой приятел и дори му дава адреса на собственика. Сделката става без участието на посредника, вложил средства и време за продажбата. Често дори на по-ниска цена, от тази, която е залегнала в договора за поръчка между фирмата-посредник и продавача. /Съвсем друг е въпроса, че измежду фирмите, занимаващи се с тази дейност е рядкост да намериш свестна... / Вместо крайните клиенти купувач-продавач да се договорят сами зад гърба на фирмата, възможно и друга фирма да се намеси като се яви при продавача и му предложи по-ниска комисиона. Обръщам внимание - тази фирма най-често вече има готов купувач, който ще й плати комисиона, защото така се е договорила и така е редно, но : какво е направила тя за продавача, за да иска комисиона от него и къде е търговската етика! - да съветва продавача да не плаща на посредника, с когото продавачът има договор вече, а да плати на друга фирма по-малка сума или даже никаква - само и само да стане сделката? Има болезнена необходимост от нормативно уреждане на тази дейност, вкл. и застраховане на дейността и т. н. защото иначе никой по веригата не е защитен. Нито продавача, нито купувача, нито посредниците. България е свикнала да работи с писани правила и докато ги няма, ще има неразбиране и некоректност. Схемата иначе е проста: продавач сте - оторизирате една посредническа фирма за опр. период от време. Описвате подробно правата и задълженията си и всички условия в писмен договор, спазвате договора. Купувач сте - оторизирате една посредническа фирма да намери търсения от вас обект. Оформяте всичко в договор. Когато работата е свършена /намерили са ви купувач за обекта или обект за покупка/, финализира се сделката и си плащате договореното на този посредник, с когото имате договор. Няма пречки, даже това е и част от значението на думата "брокер", фирмата-посредник и за купувача и за продавача да е една и съща. Това не означава, че отпада задължението на продавача или купувача да плати договореното възнаграждение ! Друг е въпроса, че обичайната практика е в договора за поръчка да се урежда по-нисък процент на възнаграждение за фирмата-посредник, ако за нея и продавача и купувача са възложители.
В едно добре организирано общество са относително балансирани и реципрочно уредени правата и на потребителите и на доставчиците на услугите. Моля всички да извинят спонтанната ми лекция във форума, но ми се струва, че има нужда от просвещаване и юридическо ограмотяване на потребителите. После, ако заработи и съдебната система - пей сърце! Причината да напиша всичко това е една фраза, която често ми се случва да чувам в адвокатската си практика. Когато към мен се обърне клиент за правна помощ по проблем, свързан с подписан вече от него договор, на въпроса ми :"Защо преди да подпишете договора не се посъветвахте с адвокат?, клиентът отговаря: "А , те беха довели адвокат. Имаше адвокат". и не разбира, че задължение на адвоката е да брани интересите на страната, за която работи.