вписан договор за наем

[ioni-boni]

Здравейте,
имам следния въпрос и ще ви бъда благодарна, ако се включите с мнение по въпроса, а той е: Вписан договор за наем съгласно ал1 на чл.237 от ЗЗД е задължителен за приобретателя на недвижимия имот. В алинеята не се уточнява за какъв срок, поради което приемам, че е задължителен за срока за който е вписан. Ал.2 на същия член визира случаите на договор с достоверна дата - на практика това е договор за наем с нотариална заверка на подписите, заверено вярност с оригинала копие на договора или нотариална заверка на дата на договора, като в алинея 2 договорът с достоверна дата е задължителен за пиобретателя за предвидения в него срок, но не за повече от 1 година.
Въпросът ми е: Дали Алинея 1 се конкретизира от алинея 2, което означава, че вписания договор за наем, който си е с достоверна дата, поради същността си - нотариална заверка на подписите и вписване, е задължителен за приобретателя за не повече от 1 година или алинея 1 си е самостоятелен казус независим от алинея 2, което означава, че вписания договор за наем е задължителен за приобретателя за ЦЕЛИЯ срок на вписания договор за наем?
Поздрави с благодарност за всяко мнение!

[адв.]

мисля, че логиката на закона е вписаният договор да обвързва приобретателя за срока, за който е вписан, а ал. 2 визира случаите само на договорите с достоверна дата, но не вписани.
всъщност се вписва само наемният договор със срок повече от една година, което само по себе си мисля, че ни нава отговор.чао

[boba]

Тъй като съдебната практика не е доста богата в тази насока и разглежда предимно случаи на договори за наем с достоверна дата, но не и вписани, считам, че вписаният договор за наем остава в сила за приобретателя с всички произтичащи договорки в него - цена, срок и др. Тъй като същият се вписва, той се явява облигационна тежест върху имота и като такава му е дадена публичност на всеки, който иска да купи, например, този имот. Тоест, купувачът купува имота с тази тежест и не може да се позове на незнание. Друг е въпросът, че купувачът може да иска прекратяване на договора, намаляване на срока, увеличаване на наемната цена и т.н. като нов собственик. А може като нов наемодател да постави неизпълними условия на наемателя и същият сам да се откаже от договора. Напоследът, обаче, ми прави впечатление, че се търсят имоти за закупуване с налични наематели - добри платци и с дълги наемни срокове, като по този начин явно се изплаща инвестицията за закупуване на имота.

[ioni-boni]

Здравейте,
много много мерси за мненията ви, аз също мисля, че вписаният договор обвързва приобретателя за целия срок на договора за наем, сключен с предходния собственик. Като новият собственик има възможност , дадена му от логиката на облигационното право, да поиска предоговаряне на условията чрез последващ анекс, който също трябва да се впише. А ако наемателят не е съгласен да предоговаря условията и не иска да се прекратява договора за наем по взаимно съгласия, новият собственик в качеството си на такъв може да поиска по съдебен ред развалянето на договора за наем стига да има основание за това.
Въпросът е, че един вип ,ама много вип адвокат е посъветвал своите клиенти, мои близки, че вписаният договор за наем е обвързващ за новия собственик само за 1 година. И аз не мога да ги убедя в моята позицията, тъй като все още съм съвсем начинаещ в практиката си юрист - на месеци, дето се казва сега прохождам.
Така че ако ме подкрепите с още мнения и аргументи, ще доставите радост на душата ми!
Поздрави

[boba]

Значи, след като не можете да го убедите, прилагате следната тактика: гушвате го под ръка и го водите при Нотариус /Ваш - ако работите с някой познат или друг нотариус/ или при дежурен съдия по вписванията /ако е в настроение да приема запитвания/ и клиента Ви си задава въпроса и получава отговор.