наем на идеална част

[лунатик]

gega, едва ли Иван ще остане доволен от посоката на развитие на темата му. Цитираното от теб решение е правилно. И аз посочих, че има възможност за предявяване на: "...искове за неоснователно обогатяване срещу Х свързан с иск по чл. 31 ал.2 ЗС..." А искът по чл. 31 ал.2 е точно същият който цитираш.
Но това не подменя проблема с нищожността на договора за наем. Той си е нищожен, въпреки, че в продължение на две години е пораждал правни последици, а и още поражда. И искът по чл. 31 ал.2 ще е по повод изтеклите две години. Но този договор трябва да бъде прогласен за нищожен - на основание чл. 26 ал.2 ЗЗД. Чл.№№228-238 ЗЗД навсякъде третират отдването под наем на реални вещи /чл. 228 борави с термина:"една вещ"/
Извън горното - имаше изискване за вписване на договори за наем по-дълги от от 1 год., въпреки, че това едва ли е разпространена практика.

[донна2]

Вярно писменият договор е нищожен той е такъв от съставянето и подписването му съда ще го обяви за такъв ,но все пак нещо се е ползвало и това което е ползвано не е идеална част ,а нещо реално .
Нищожен ще е писмения договор за наем ,но дог. за наем е неформален договор след като има ползване то предполагам ,че ще е на нещо реално ,стаята , навес /наемателя във никакъв случай не може да ползва идеална част , а е ползвал нещо реално / ,то тогава имаме съвсем редовен договор и не е нужно той да е облечен в някаква форма .От там натам май ще отидем към чл.31 ал.2 от ЗС

[донна2]

Гега пиленце аз място под слънцето съм си намерила , но ти май не си , като имам предвид и комплексите които си развил .........пази боже .
Предлагам да издигнем паметник на Гега нали е завършил СУ , вярно другите колеги ти пречат само за едно защото не си си намер място с две думи чувстваш се недооценен , тук не мога да ти помогна трябва да се справиш сам .

[dimizz1]

Въпреки нищожността на договора за на наем не трябва ли да се вземе пред вид все пак волята на страните, което ще ни позволи чрез конверсия на договора да достигнем до някакво валидно споразумение. Защо никой досега не е посочил например, че на практика договорът с Х много наподобява договор за аренда, нищо че е озаглавен договор за наем?
Както знаем договор за аренда върху идеални части е допустим, тъй като не се дължи ползване, а предаване на ползи и плодове, което при наличие на идеални части е възможно. Т.е. чрез тълкуване тук на практика има договор за аренда (по волята на страните). Оттам Х има право да събира плодовете само в размера на идеалната част на Б и В. Тъй като събрането на плодовете е възможно само ако има достъп до имота, то такъв трябва да бъде гарантиран по смисъла на договор за аренда.
Това според мен е правилното тълкуване на казуса, но съдът изобщо не е въдял тази възможност, затова не взимам отношение по правилността на решението на съда.

[gega]

Съвсем не съм изместил темата, а само дадох нов ракурс на мислене, тъй като основният въпрос бе изяснен - договорът за „наем“ на идеална част е нищожен. Само че това обстоятелство, Лунатик, може да бъде установено и инцидентно, ad hoc, преюдициално в процеса с друг предмет на делото. Както и по реда на чл. 118 ГПК във висящия процес, за да може този преюдициален за спорното право, предмет на висящото производство, да бъде решен със сила на пресъдено нещо.

[лунатик]

Разбира се, че може - това е и по-икономичния вариант. Впрочем съда е служебно длъжен да следи за нищожността, но не го е направил, като явно не е смятал, че е налица нищожност. Имам известни съмнения, че ако на втора инстанция в рамките на същото дело се повдигне въпроса за нищожността, каква ще е позицията на съда.
Впрочем dimizz1 постави нов ракурс към проблема, но той все пак се съмнява в нищожността на договора.

[gega]

Е, разбира се, като инстанция по същество въззивният съд, установи ли, че договорът е нищожен, ще приеме в мотивите тази начална недействителност и ще я вземе предивд при постановяването на решението.Все пак не трябва до тагава степен да не вярваме на въззивния съд. Но все пак е необходимо да се направи такова възражение до края на устните състезания, за да се произнесе съда относно довода за нищожност изрично в мотивите!

[Иван]

Един допълнителен въпрос и отправна точка за разсъждения:
Аз смятам, че договора е нищожен на още две основания:
1.чл.32 ал.1 ЗС. С имота е извършено действие на управление от лица, които притежават по-малко от 1/2 идеална част, и то противно на волята на А, който притежава 2/3 идеални части. Това противоречи на посочената правна норма, от там и на чл.26 ЗЗД.

2.чл.17 ал.3 КРБ. С извършените действия са накърнени правата на собственика А, против неговата воля. Така договора за наем се явява противоконституционен/противозаконен/-чл.26 ЗЗД.

Гега, относно цитираното решение, наясно съм като цяло със съдебната практика. Налице са основание за обезщетение, но в случая-не. Защото собственика А е бил лишен от ползване на имот в съответствие с правата на другите собственици. Те биха ползвали същите части от имота в съответствие със своите права/чл.31 ал.1 ЗС/ и за това не биха дължали обезщетение. Сега те ги ползват чрез трето лице. Само ако ползват целия имот-чл.31 ал.2, дължат обезщетение на другия собственик за частта му, от която са го лишили.

[лунатик]

Всъщност, нищожността на договора може лесно да бъде преодоляна от другата страна. Ако Х бъде дарен с 1/6 идеалната част на баща му. /евентуално и с другата 1/6 на чичо му/. Тогава той става съсобсвеник с дядо си. Но тогава дядо му няма да има никакво основание да го изгони от имота - Х ще е притежател поне на 1/6 идеална от имота. А дори и миноритарния собственик има права по чл. 32 ал.2 ЗС.
И тогава остава пътят на доброволната или съдебната делба. Или продажба на идеалната част по условията на чл. 33 ЗС.

[gega]

Не мога да споделя твоите последни заключения. Няколко пъти поставях не само теоретичният въпрос - що е съсобственост като правно явление? Наистина нормата на чл. 32 (1) ЗС предписва, че общата вещ се ползва и управлява по решение на съсобствениците, но чл. 31 (2) ЗС косвено дава отговора що е това съсобственост. При нея всеки от съсобствениците притежава пълно господство върху вещта, кото може да упражнява всички правомощия включени в това сложно право на собственост. Но тъй като всеки един от тях притежава отделно право на собственост, тази конкуренция на вещни пълни вещни права определя т. нар. квоти, дялове, идеални части. Склонен съм да приема това обяснение, а не както законът се е изразил - че правото на собственост може да принадлежи на две или повече лица. Ако приемем тази теза, се достига до абсурдни резултати (както е възприето впрочем от практиката) - напр. САМО един от съсобстевниците предявява ревандикационен против трето на съсобствевната вещ лице и петитума на иска има следния вид - и след като установите, че съм собственик на процесната гега (например:))) в размер на 1/99 ид. част , моля да осъдите лицето „Х“ да ми предаде владението върху нея в размер на 1/99 част. И не сте ли си задавали въпроса как така ще се предаде владението на идеална, умозрителна част. Същото е и когато се предявява ревандикационен иск от един съсобственик към друг. В този случай как реално ще се осъществи въвода във владение, когато и другият съсобственик има право да владее тази вещ и да я ползва.
Малко се отклоних от темата, та по въпроса. Такъв договор за наем не е нищожен, тъй като това е действие на управление и вземането по това наемно правоотношение е граждански плод, който по силата на чл. 93 ЗС принадлещи на всички съсобственици съобразно тяхната идеална част.

[Иван]

Гега, нещо не разбирам мисълта ти относно действителността на договора. Наистина всеки съсобственик ще има право на припадащата се част от получения от вещта плод. В случая не става дума за това. Става дума за извършване на действие на управление, облечено във формата на правна сделка, в противоречие със закона-чл.32 ал.1. А също и 31 ал.1, доколкото съсобственика А е лишен от ползването на отдадената под наем част от навес. Нищожността не може да бъде преодоляна чрез правно уреждане на последиците от приращението.

[Деби]

Наистина много добри разсъждения прилагат колегите по твоя казус, но въпреки всичко си мисля, че решението на съда е било правилно /въпрос №3 /, защото чл.126Ж ГПК е много особен. Тази разпоредба дава защита по административен ред. Ако се чете внимателно, в нея пише - ал.2 "същото право има лицето и срещу ползвател, когото е допуснал в имота си...". В казуса се твърди, както и от показания на Б и В, че те са допуснали Х в имота, в качеството си на съсобственици и на основание договор за наем. В административното производство не е било възможно да се претендира неговата нищожност. Може би по друг начин щяха да стоят нещата, ако Х беше допуснат в имота от А, Б и В и те тримата заедно да заведат иск по 126Ж срещу Х. Обикновено практиката на съдилищата в казус като този е да отказват защитата по административен ред, тъй като е налице спор от друго естество - може би между самите съсобственици за ползване и управление на съсобствената вещ. Освен това, май за определението на съда подалият молбата по чл.126 Ж трябва сам да следи. Съдът мисля, че нямаше задължение да уведомява... Може и да бъркам.
Не зная как точно е сезирана прокуратурата, но си мисля, че е следвало да бъде направено оплакване за самоуправни действия срещу Б, В и Х. Нали А е владял и ползвал имота на свое собствено основание, непрекъсвано и продължавано години наред, а Б и В самоволно са осъществили едно претендирано от тях право / като съсобственици да ползват и управляват съсобствената вещ/ и са допуснали Х в имота, като не са се възпротивили Х да отстрани от владение А. Доказва се този момент - изхвърлил е вещи, поставил е катинари ... Иван написа:

> А притежава 2/3 от имота, а Б и В-по 1/6. Б и В отдават на Х,
> който е син на Б и внук на А своите идеални части с договор за
> наем, като в договора вписват: отдава под наем собствената си
> една шеста идеална част от следния недвижим имот:....... В
> изпълнение на договора предоставя ползването върху половината
> от навеса, една от стаите и чест от постройката ПС/паянтова
> сграда, съответстващи на 1/6 идеална част. Де факто Х владее
> целия имот, като го заключва със свои катинари и ключове, без
> да допуска А вътре в имота.
> А и Х са били съдружници в имота, но си влошават отношенията.
> А иска да изгони Х от имота, и предявява искане по чл.126ж ГПК,
> предшествано от нотариална покана, без да знае за договора за
> наем. Договора е представен в производството пред съда с дата
> на сключване две години преди предявяване на молбата в съда,
> без да е нотариално заверен.
> Съда отхвърля искането с аргумент, че Х е държател на имота и
> го държи за Б и В на правно основание договора за наем.
> Сезирана е и прокуратурата/преди нотариалната покана/.
> Прокуратурата разпитва Б и В, които казват, че са пуснали Х в
> имота. Така прокуратурата отказва съдействие за отстраняване на
> Х от имота.
> Освен това при опит да влезе в имота си А е бил бит от Х,
> получил е леки телесни повреди, и се е снабдил с медицинско
> удостоверение. Свидетели няма.
> Въпросите са натрапчиво очевидни, но все пак:
> 1.Може ли да бъде отдаден под наем недвижим имот по описания
> начин/според мен-не, поради нарушение на чл.31 ал.1 и 32 ал.1
> ЗС/
> 2.Недействителна ли е спрямо А сделката между Б, В и Х/според
> мен - да, поради същите причини/
> 3.Правилно ли е решението на съда? /според мен - не, поради
> същите причини/
> 4.Правилно ли е становището на прокуратурата?/според мен-не,
> поради същите причини, а също и с оглед на пълното лишаване от
> владение от страна на Х към А/

[gega]

На твоя въпрос ще ти отговоря с контра въпрос? Нищожна ли е покупко-продажбата на вещ, извършена от несобстевник? Ако отговориш с да, тогава и въпросния договор з анаем е нищожен, а ако отговориш с не, значи НЕ Е нищожен!:))))

[dimizz1]

gega, грешиш. Порокът тук не е в липса на правомощие за отдаване под наем, а в невъзможен предмет, идеална част не може да се отдава под наем, тъй като да се наемат могат само вещи. Един НЕсобственик може да отдаде чужда вещ под наем без проблем, договорът ще е валиден. Т.е. ако Б и В бяха отдали целият имот под наем, то договорът щеше да е валиден, но А щеше да има право да изгони Х по всяко време и да прибере част от наема от Б и В по иска от гестия. Проблемът отново повтарям е, че по волята на страните е целено отдаване само на идеалната част, което е невъзможно.
Предложението ми с евенуално тълкуване като договор за ареднда май не е подходящо, защото се заблудих, че става дума за земеделски имот. Договорът за аренда има първичен предмет прибиране на плодовете, а ползването е допустимо, доколкото е необходимо за да се събират плодовете. При един апартамент плодове няма, така че ползването е недопустимо.

[Com]

Има граждански плодове

[gega]

Не виждам къде тук е потиворечите, като още в първото си изказване изразих тезата, че този договор е нищожен поради липса на предмет. Тук отговорих на Иван по отношение на насочващия въпрос!

[Иван]

Гега, не съм срещал становище, според което продажбата на чужд имот да е нищожна. Аналогията ти е неуместна-при продажбата едно лице се разпорежда с права, които не притежава. В моя случай лицето извършва правни действия с права, които притежава, но в нарушение на закона. Аз виждам, че почти всички сте против мен, включително и съда засега. Вчера подадох жалбата си, така че съм в очакване на мъдростите на ОС.

Относно действителността на договора за продажба на чужда вещ, може би ще се наложи отваряне на нова тема. Въобще още от студент ме мъчи въпроса с извършването на правни действия с чужди права, и връзката му с относителната /не/действителност. Мисля даже, ако ми остане повече време, да си направя собствено изследване на всички известни на мен случаи, уредени от закона, и да ги запиша.
Уредбата на продажба на чужда вещ-чл.188-192 ВЪВ ВРЪЗКА с чл.24 ЗЗД има за цел да преодолее всички неудобства, които има вещно прехвърлитения ефект на облигационния договор. Аз ще те попитам-кои са пределите на действителността /действието/ на този договор, и откъде започва недействителността му? Ако вещта е чужда, продажбата й всъщност не е никаква продажба. Тя може да има действие спрямо третото лице като елемент от по-разширения фактически състав на чл.78/един текст, който приравнява владелеца/продавач/-непрестъпник на собственик/ или чл.79ал.2 във връзка с чл.70 ЗС, които ФС са на оригинерно придобиване. ПРОДАЖБА НЯМА. Действието й се свежда дотам, че урежда отношенията между продавач и купувач, които са резултат от незаконно действие-продажба на чужда вещ. Напрактика, договора за продажба в същинската си част-вещнопрехвърлителната-Е НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН. Доколкото знам, в Германия ДП е разкъсан на две части-облигационен, и вещнопрехвърлителен. Но ние сме по-умни от германците, съединяваме двата договора, и се започва защита и законодателно уреждане на едни изкуствени конструкции, като навсякъде се тръби: ПРОДАЖБАТА НА ЧУЖДА ВЕЩ НЕ Е НЕДЕЙСТВИТЕЛНА. Глупости на търкалета. Основани на облигационното действие на договора. Но и тук въпрос: Какъв смисъл ще има договор за продажба на чужда вещ, ако няма изгледи продавача да стане собственик? Никакъв. Следователно това си е един /предварителен/ договор, с който продавача се задължава под условие да прехвърли собствеността на купувача. Точка.

Е, ръкавицата е хвърлена. Ако имаш време и желание, можеш да драснеш няколко реда.

[gega]

Виждам, че си добре подготвен и по тази тема! С теб наистина е удовлоствие да се беседва!
И трябва да знаеш, че по основния въпрос не сме на различни становища, както и други колеги, така че не сме против теб! Казах ти, че това решение, споре мен, е порочно! Но от тук следват разликите в нашите правни схващания:))
С голяма уважение се отнасям към твоите разсъждения з анищожност на траслативните сделки от несъбственик, но ти сам го каза: Моята теза и практиката и теорията са:„Основани на облигационното действие на договора!“. Това е решението. Наистина ЗЗД е реципиран от BGB и докато в немския гражд. законник ДПП е реален (във втората му фаза), при нас е естествено е консенсуален - продавачът се ЗАДЪЛЖАВА да прехвърли правот он асобстевност. А дали ще го прехвърл, Божа работа:))), ако не е собственик. както сам ти казваш, липсва вещноправния ефект. Но “Основани на облигационното действие на договора“:))))! За третото лице - собственик не виждам какви кой знае какви затруднения ще има. Ако той владее веща си, ще с ебрани с полож. установ. иск Ако не владее с ревандикационен и т.н. Нищо повече от един правен спор!
Та затова приведох този пример, който според теб не е уместен. Опитах се с аргумент от по-силното основание да те убедя, че щом ДПП на чужда вещ не е нищожен, на още по-голямо основание, ДН, сключен от един от съсобстевниците, с трето лице, не може да е недействителен.
Но по основната тема и двамата сме единодушни - ДН е нищожен!

[cleo]

Към Иван - само една малка идея - ако А е ползвал имота необозпокояван дълго време от Б и В - не очаквате ли те да си потърсят обезщетение за ползването - всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин, който да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им . За да да се приеме, че съсобственикът, който използва сам общата вещ пречи на другите съсобственици /вслучая това е било А, а впоследстие Би В - като са "отдали под наем част от вещата" , трябва да има писмено искане от друг съсобственик да си служи с нея и то да е известно на първия съсобственик. Ако няма такова искане се счита, че вещта се ползва правомерно от единия съсобственик. При наличието на искане, ако вещта все още се ползва само от единия съсобственик, той дължи обезщетение на другите съсобственици от деня на писменото поискване и съответно няма право на обезщетение този, който отказва да приеме предложение за ползване на общата вещ. Друг е върпосът позлвали ли са реално Б и В вещта и дали сключването на договор за наем - предаване на владението на 3тото лице Х е позлване на вещта и то без знанието и съгласието на А.
Gega и Иван добре са развили на теория казуса, но не разбрах от Иван - колега каво целите на практика - А да влезе във владение - той губил ли го е и как ако се е съгласил с настянването на Х /нали са били съдружници/
Ако искате да докажете самоуправни действия - те самоволно ли са осъществени и без знанието на А. Б и В ли?

[Иван]

А изпрати нотариална покана на Х да напусне имота, като не знаеше, че Х има договор за наем. Всъщност не е имало. След нотариалната покана ние /А/ си предявихме искането по 126ж, и те ни сервираха тези договори, които съда прие за доказателства установяващи основание за владение. Интересното е, че тези договори са с дата 10.03.2002г, и не са заверени. По мои изчисления достоверната им дата е тази на представянето им в съда. Т.е. към момента на предявяване на искането тези договори за нас и за съда не съществуват. НО уви...

Благодаря за идеята Ви, но съм наясно с правата за обезщетение. Аз си мислех че съм наясно и с чл.31 и 32 ЗС. Мога само да Ви кажа, че след като изчетох съдебното решение, побеснях/с извинение за израза/. Не може в чл.32 да пише, че общата вещ се управлява от собствениците, които притежават повече от 1/2 идеална част, и съда да приеме, че договора за наем с другите може да отнеме владението на собственика А. НЕВЕРОЯТНО, но факт!

Х си владее целия имот без да му мигне окото. Във възраженията си писа, че владее само част от имота, и съда му повярва.

Практиката в Пловдивския съд е, че в това производство не са допустими свидетели. Много ми е интересно, на какво се основават при наличието на чл.126е, още повече че все пак става въпрос за установяване на фактическо владение и нарушаването му. Как съда да установи, че лицето с нарушено владение е именно лице с нарушено владение, и че именно Х е нарушителят? КАК? Наистина очаквам становища по този въпрос.