Нищожен ли е този нотариален акт

[milrad]

Здравейте, Любо! Както казах много е важно за разплитане на целия казус какво точно пише. И най-вече какво точно се отстъпва на фирмата-ДА СЕ РАЗПОРЕЖДА САМО СЪС ОТСТЪПЕНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ ИЛИ И СЪС ЕВЕНТУАЛНО ЗАВЪРШЕНИТЕ АПАРТАМЕНТИ. Моята приятелка работи в съдебната система, но за съжаление в друг град и се виждаме на две седмици някъде. Но тя ми каза точно това, че най-важното е какво точно се включва в това право на разпореждане, което собствениците са отстъпили на фирмата. Ако фирмата може да се разпорежда само с отстъпеното право на строеж тогава вашите нот.актове са действителни и тук и аз ще мога да Ви помогна с нормативната уредба. Но ако освен със отстъпеното право на строеж се отстъпва и правото на разпореждане със евентуално завършените апартаменти то тогава става по-сложно. Много е важно и на Вас какво точно Ви се отстъпва. Доколкото разбрах, вие сте поели ангажимента да достроите сградата т.е имам предвид Вие и останалите кооператори. При първа възможност ще се консултирам пак с моята приятелка.Извинявам се ако въпросите ми Ви се струват много глупави, но просто се включват и други хора с въпроси и губя нишката, освен това и работя и така. Но място за отказване няма. Ще го разплетем този заплетен казус-със желание и воля всичко се постига. Някой неща долу-горе вече започнаха да ми се изясняват. Може да си повтарям въпросите, но си правя връзка между нещата и свои собствени изводи. Имам си мой стил на работа. Просто е много трудно като се работи без самите договори. По принцип винаги има изход много съдебна практика и литература. Ако Вие сте съгласен аз нямам нищо против и дори ми е приятно да продължим с разнищването.
Милена

[milrad]

Здравейте, Любо! Попаднах и на другото място където обсъждате казуса е ми е много интересно за какво унищожаване поради измама става на въпрос, след като договорът вече е развален и то не поради измама, а поради неспазване на срока. Измама може да има при вашите договори, но при този между фирмата и собствиниците за каква измама говорим. И не може договорът да се развали за втори път поради измама, след като вече е развален поради неспазване на срока. Предполагам, че доста се обърквате като четете толкова много мнения. И аз малко-признавам си , но все пак успявам да следвам пътя на собствената си логика и сам почти убедена, че ключът към вашия казус се крие именно в клаузите на този първи договар между фирмата и собствиниците!
Милена

[protekta]

Здравейте пак !
Въз основа на всичко, което написахте тук в дискусията, мога да Ви кажа следното.
Първо, не съм съгласна, че в случая става въпрос за измама. Колегата, който е написал това /по същата тема, но в другия раздел/ явно не е съобразил, че сградата все пак е построена донякъде /по-точно, по-голямата част от сградата е построена/. Не бива да се смесват житейският и правния смисъл на едно понятие! Според мене, този, който твърди, че има измама в случая, НЕ БИ МОГЪЛ ДА ДОКАЖЕ субективния момент!!!
Както и да е, в случая това Вас малко Ви топли.
За Вас са важни други неща сега.
По отношение на действителността на Вашия договор /нотариалния акт/. ТОЙ Е ДЕЙСТВИТЕЛЕН, на основание чл.88, ал.2 от ЗЗД. Това е така, тъй като суперфицията между собствениците на имота и стария строител е развалена поради неизпълнение, А НЕ Е ОБЯВЕНА ЗА НИЩОЖНА /ако не беше така, последиците биха били различни/. Така че В НИКАКЪВ СЛУЧАЙ НЕ СЕ ПОДПИСВАЙТЕ под предложения Ви текст!
Не е прав/а/ колегата milrad, като твърди, че ако в нотариалния акт между собствениците и строителя пише, че се се дава право на строителя да се разпорежда само с правото на строеж, всичко е наред, а ако това право включва и готови обекти, нещата се усложняват. И в двата случая последиците за Вас са едни и същи - Вашият нотариален акт е ДЕЙСТВИТЕЛЕН!
Ситуацията в момента /доколкото съм обхванала всички подробности от случая/ е следната.
Старият строител /вероятно поради липса на средства/ е спрял строежа. Собствениците на имота са развалили нотариалния си акт поради неизпълнение. По този начин те са си "върнали" само правото на строеж за изграждането на част от апартаментите /с изключение на правото на строеж, прехвърлено от стария строител на т.нар. от Вас "кооператори" ПРЕДИ ДАТАТА НА ВПИСВАНЕ НА ИСКОВАТА МОЛБА за разваляне на нотариалния акт между собствениците на имота и стария строител/.
В момента Вие сте един от собствениците на право на строеж. И никой не би могъл да твърди, че Вашето право на строеж е погасено.
Ако все пак искате да имате готови и годни за обитаване апартаменти, сградата трябва да бъде достроена.
В договора с новия строител общата сума за дострояването и предаването на сградата с разрешение за ползване ЗАДЪЛЖИТЕЛНО ТРЯБВА ДА СЕ "РАЗХВЪРЛЯ" между ВСИЧКИ СОБСТВЕНИЦИ НА ПРАВО НА СТРОЕЖ /в т.ч. и собственици на имота, и "кооператори"/ ПРОПОРЦИОНАЛНО на притежаваните от всеки от тях ИДЕАЛНИ ЧАСТИ от общите части на сградата. Никакъв друг вариант не е приемлив !!!
И аз дори бих Ви посъветвала да поканите /с нотариална покана!/ собствениците на парцела да подпишат с новия строител текст с такова съдържание ! Така бихте си "спестили" много неприятности впоследствие!
И така, ако това бъде постигнато, нещата ще "тръгнат".
За Вас остава следващият проблем. В нотариалния акт между Вас и стария строител /замяната/ Вие сте прехвърлили правото на собственост върху Ваш парцел срещу ВЕЩНОТО право на строеж за изграждането на апартамент в проблемната сграда, но и срещу ОБЛИГАЦИОННОТО ЗАДЪЛЖЕНИЕ на стария строител да Ви построи и предаде в определен срок готовия обект в годна за обитаване сграда /т.е. приета по съответния ред И с разрешение за ползване/.
Какво става на практика ?! Вие сте изпълнили Вашето задължение по нотариалния акт точно и изцяло. Изправна страна сте. Другата страна е изпълнила вещото си задължение също точно и изцяло. По отношение на облигационното й задължение, обаче, нещата са други. Част от него е изпълнена. Конкретно Вашият апартамент е построен. В него, обаче, не са извършени изцяло или частично довършителните работи. Задължението за предаване на апартамента в годна за обитаване сграда въобще не е и няма да бъде изпълнено.
Какви възможности има за вас. Едната е да развалите нотариалния акт за замяна. Това не е приемлив вариант за Вас.
Другата възможност е да търсите обезщетение от стария строител за неизпълнената част от неговото задължение. В тази връзка бяха въпросите, които Ви задавах. Има различни варианти. Или да търсите парично обезщетение в размер на сумата, която Вие конкретно ще доплатите на новия строител за дострояването и предаването на сградата, или да си "върнете" /по съдебен ред/ част от парцела, който сте прехвърлили /ако разбира се, има какво да си върнете/.
Конкретните действия по този проблем са отделен въпрос, по който бихме могли да дискутираме, ако желаете.
При всички положения становището на адвокатката Ви ми се струва странно. Като няма вяра в съдебната система, тя предварително се отказва от борбата. Как успява да практикува тогава ?! Никой не казва, че нещата у нас са идеални в тази сфера, но нали ние, юристите, сме точно затова, да положим максимални усилия, за да защитим правата на клиента си.
Вашият случай, поне за мене, въобще не е загубена кауза ! Поради двата по-големи срива в строителния бранш, има доста хора във Вашето положение. Да не говорим, че има хора, които имат доста по-сериозен проблем, и фактически са загубили всичко, което са дали за ново жилище /без възможност да си върнат нищо/.
Желая Ви успех !
Ако имате още въпроси, пишете във форума!

[protekta]

И още нещо за Любо /тъй като той все още не се е включил отново/.
За Вас на този етап е по-важно какво ще постигнете извънсъдебно /в преки преговори със собствениците на имота и с новия строител/. Обмислете добре стратегията и действията си !!! Всъщност, това трябва да стори адвокатката Ви...
Успех !

[Lyubo]

Здравейте след последните мнения.
Изчетох ги и ще отговоря, но малко по-късно, че сега “осъмнах”, по стечение на обстоятелствата....
Благодаря пак.
Любо

[Lyubo]

Здравейте, Милена !
Отговарям – в нотариалния акт на СОБСТВЕНИЦИТЕ с ФИРМАТА е записано дословно следното:
“всички останали обекти в сградата, която ще бъде построена, извън тези ... (на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”), се отреждат в изключителна собственост на “ФИРМАТА”, която има право да се разпорежда с тях, както намери за добре, за каквато цена определи и при каквито условия намери за необходимо”.
А в моя нотариален акт, съответно , е записано:
“В замяна на прехвърленото право на собственост (описва се моя парцел)... “ФИРМАТА” прехвърля на (на мен) ... правото на строеж, съответстващо на...” (и се описва подробно какво включва моя обект в сградата).
Оставам на разположение да давам допълнителни подробности, стига това да помогне за решаване на случая (или поне в пълното му изясняване).
Любо

[Lyubo]

Здравейте, Милена !
Тъй като за първи път попадам и пиша в този форум (който вече много ми се издигна в очите), отначало не знаех къде е най-подходящото място да се включа с моя казус. Затова реших, за по-сигурно, да пусна съобщението си едновременно на две места.
Вероятно вече сте прочела уточнението ми по отношение на евентуалната “измама”.
Аз съм доволен и благодарен за включването на повече хора и се старая да извличам, от всички мнения, новата и съществена за мен информация.
Първият акт/договор между “СОБСТВЕНИЦИТЕ” и “ФИРМАТА”, според мен, е съчинен много компетентно и професионално (според известната квалификация – “перфектен договор”), от гледна точка на интересите именно на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, което се потвърждава и от успешното му разваляне, когато са решили те.
Любо

[Lyubo]

Здравейте, “protekta” !
Цитираното от Вас основание за действителността на моя акт – чл. 88 ЗЗД, напълно хармонира и с моето разбиране (а вече беше посочено и от други събеседници). Но, интересно, повдигна у мен един съпътстващ въпрос – Вие цитирате “чл. 88, ал. 2 ЗЗД”. Аз в момента чета редакцията на закона, с която разполагам (последната, която успях да смъкна от Интернет) – в нея последното изменени е от ДВ. бр.19 от 28 Февруари 2003г, и в тази редакция член 88 просто няма алинеи. Цитирам го дословно:
“Чл. 88. Развалянето има обратно действие освен при договорите за продължително или периодично изпълнение. Кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора.
Развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба.” КРАЙ на цитата.
Какво е обяснението в това разминаване ? Коя редакция е най-новата ?
Съгласен съм и нямам намерение да подписвам предлагания ми договор в настоящия му вид.
Дано Вие да се окажете най-права, че актът ми е действителен при всички положения.
Следващият пункт, по който съм напълно солидарен с Вас, е за разпределянето на сумата за доизграждане, включително и между “СОБСТВЕНИЦИТЕ”. Точно такова е и моето разбиране (а и на останалите “КООПЕРАТОРИ”) за обективност и справедливост. Но, за съжаление, това ни е и основният проблем – със “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, от първия момент, когато се хванахме да дострояваме. Те просто не искат, за нищо на света, да плащат за своите части. Ние, “КООПЕРАТОРИТЕ”, в продължение на няколко години се опитвахме да ги убедим, че сме еднакво потърпевши от “ФИРМАТА”, и еднакво трябва да понесем последствията. Като правило те са избягвали нашите опити за диалог и споразумение, последното потвърждение за което е, че те започнаха своя съдебен иск срещу “ФИРМАТА” без да ни уведомят, тайно от нас, респективно без да съгласуват намеренията си с нас. Ние научихме впоследствие, при свършен факт. Затова и не мога да допусна, че сега биха се съгласили да плащат на новия строител. Напротив, този нов строител вече направи една предварителна калкулация, в която нашите (на “КООПЕРАТОРИТЕ”) сметки са изчислени върху завишени с около 30 % квадратури на имотите ни. Уж било за “общите части” ... Нямам никакво съмнение, че е именно за сметка на включените площи на “СОБСТЕНИЦИТЕ”. А новият строител, в стремежа си да ни убеди да плащаме и техните дялове, освен основният аргумент за (обсъжданата тук) “нищожност” на актовете ни, ни убеждава, че “СОБСТВЕНИЦИТЕ” имали интерес дори сградата да рухне ... Лично аз все още не съм разбрал какъв точно би могъл да бъде подобен интерес, но така ни казват ...
Относно Вашите предложения. За разваляне на моя акт за замяна, сте права – не е в мой интерес, а и не вярвам да е практически възможно, поне защото моят бивш парцел е вече частично застроен, а в останалата му част общината не разрешава строителство. Що се отнася до паричното обезщетение – вече опитах и този вариант, даже доста време мина оттогава. В моя отделен договор – неразделна част от нот. Ми акт, има клауза за неустойка – по $200 за всеки просрочен месец ! Това прави, досега, повече от $15000 ! Обърнах се специално към адвокат(ка) за целта. Дори формулирахме с нея искова молба за претенцията. И знаете ли какво стана – след като адвокатката направи (уж) известно проучване, стигна до заключението и ме посъветва да се откажа да предявявам иска, защото нищо нямало да получа. Поради неплатежоспособност на “ФИРМАТА”, както и поради неограничените възможности на ответника да се крие, да протака и пр., които биха ме вкарали в една задънена улица и в безспорни (за мен) разходи. Какво можех да направя, след като именно адвокатът ми ме съветва така ? Във всеки случай “ФИРМАТА” (нейната собственичка-президент) отдавна е обявила, че няма пукнат лев ... Иначе за нови идеи аз винаги съм отворен.
За настоящата ми адвокатка (тя не е “онази”, а друга, препоръчана ми от предната) има още един момент, който ме притеснява. Тя точно в момента води едно дело, почти за идентичен на нашия случай, смо че в него защитава ... противната страна, т.е. съответните други собственици. Т.е. задачата й в онова дело е именно да развали договор на собственици. И аз се питам доколко е възможно, НА ПРАКТИКА, един адвокат да се “раздвоява” да защитава едновременно две взаимно противоположни тези ? Дали би могъл еднакво успешно да го прави и за двете страни ?
Благодаря Ви за заключителното окуражаване.
И аз Ви желая успехи.
Любо

[protekta]

Здравейте, Любо !
Искам да Ви успокоя. Алинеите в ЗЗД са си така - нов абзац - нова алинея. В самия закон не фигурират изрично като ал....., а само при изменение, допълнение или отмяна се уточнява коя точно алинея се изменя /съответно допълва или отменя/. Така че по отношение на този въпрос няма защо да се притеснявате.
И в по-рано Ви казах, че сега трябва да действате, а не да се тюхкате какво ще стане.
Стъпките, които трябва да предприемете могат да бъдат различни. Всеки колега сам определя /съобразно знанията и опита си/ какво да направи.
Ако аз бях на Ваше място, бих направила следното :
1.Незабавно да се свържа с всички т.нар.кооператори, да ги събера и да изработим обща стратегия; да упълномощим общ адвокат /колкото повече колеги, толкова повече мнения и евентуална възможност нещата да не се получат/.
2.Нотариална покана до собствениците на имота /писах за това по-горе/. Съставяне на констативен протокол от нотариус за това кой е дошъл и какво е направил на определената в поканата среща.
3.Незабавно снабдяване с цялата строителна документация. Презаверка на архитектурния проект /че е в съответствие с актуалните изисквания на закона/. Необходимо Ви е съдействие и от стария строител!
4.Искане до общината /до съответния технически отдел/ да бъдат съставени констативни протоколи за състоянието на изградените апартаменти, както и за състоянието на цялата сграда /целта е всеки от собствениците на изградени обекти да има такъв протокол, който да удостоверява, че неговият обект е изграден в груб строеж/.
5.На основание на тези протоколи и съответните данъчни оценки - констативни нотариални актове за изградените обекти.
6. Уточняване на един важен момент - дали собствениците на терена имат обекти, които не са построени /вероятно - не, като знам какво си избират по принцип/. Уточняване на въпроса какво е положението с правото на строеж за изграждането на неизградените обекти - дали не е погасено по давност. В зависимост от отговорите на тези въпроси ще процедирам различно.
6. Молба до главния архитект на съответната община за издаване на разрешение за строеж за непостроената част. Молбата се подава от всички т.нар. кооператори /защото съществуват най-малкото права, свързани с предвидените по проект общи части на сградата/. Ако собствениците на имота не се противопоставят - добре дошло. Ако се противопоставят - има начин да им се противодейства. При всички положения може да бъде издадено такова разрешение за строеж. Имайте предвид, че разрешението за строеж /за дострояване/ се съобщава на заинтересованите /ако собствениците на терена го поискат, Вие ще знаете за него и можете да го ползвате, но и в обратния случай те ще знаят за какво става въпрос/. Т.е. действията по тази и следващата точка трябва много добре да се обмислят по време.
7.Сключване на договор с нов строител /договор за изработка !!!/ за довършване на сградата и предаването й с разрешение за ползване/ срещу заплащане на определена сума.
8.Нотариална покана до собствениците да го подпишат /при определеното по-горе разпределение на разноските/. Ако собствниците "кандисат" - добре. Ако не, нещата си продължават. Вие ще поемете всички разноски. Ще водите чужда работа без пълномощие /или дори при противопоставяне на заинтересования/. Адвокатката Ви би трябвало да знае за какво става въпрос.
9. Осъществяване на строителството и предаване на сградата. Ако собствениците на терена откажат да подпишат определени актове, има начин да бъдат "заместени" по официален път техните подписи.
10.Нотариална покана от кооператорите до собствениците на терена за заплащане на припадащата се на последните част от разноските по дострояването и въвеждането на сградата в експлоатация. Констативен протокол от нотариус за срещата и съответните действия на собствениците. Ако откажат - виж следващата точка.
11.Иск срещу собствениците на терена /които са собственици и на обекти в сградата/ за дължимите от тях суми. Обезпечителни мерки !!! /Имат си обекти в сградата........................../. Изпълнение.
12. Вие ще успеете !
Да, цялата процедура е много тежка, крие много подводни камъни. Във всеки един момент трябва да се реагира много бързо и с необходимите знания. Но тази процедура е възможна и осъществима. Тя е и Вашият изход при така проявения инат на собствениците на дворното място /вероятно не без съдействието на "много знаещи" мои колеги/. И ако адвокатката Ви не е наясно с това, проблемът е неин и Ваш . А може би е наясно, но няма воля да й бъде заплатен подобаващо целият вложен труд /който, повярвайте ми, ще е наистина сериозен/ !...............................................................................
Все пак, имайте предвид, че при ефективни действия от Ваша страна, може и да не се наложи да се извърви целият път.
Успех !
А относно другото дело, което води адвокатката ви... Ако тя е истински професионалист, това може да й бъде само от полза !!!

[Lyubo]

Здравейте, “protekta” !
Извънредно много съм Ви задължен за последните Ви изчерпателни и професионални препоръки. Те изискват обстоен анализ, който, поради неподходящия час в момента, не мога да направя незабавно. Затова, извинявайте, ще отговоря по-късно.
Поздрави
Любо

[Lyubo]

Здравейте, “protekta” !
Извинявам се, че позабавих отговора си.
За алинеите – ясно, не знаех, че сега е възприет такъв стил. Очевидно това е първата “опростена” редакция на закон, на която попадам. Досега винаги съм чел текстове с директно използване на “ал.”.
Що се отнася до “действията”, то ние – “КООПЕРАТОРИТЕ”, уж отдавна действаме, само дето досега не постигаме никакъв резултат. Причините за това са както обективни (извън нас), така и субективни (в нас самите).
Предложеният от Вас план силно ме впечатлява и респектира, със своята конкретност, професионализъм и убедителност. Вдъхва доверие. Вероятно в една или друга степен сте го практикували вече и, предполагам – с резултат. В нашия случай, обаче, има още съществени подробности, които досега не съм коментирал, респективно – неща за изясняване от моя страна. Ще се постарая да коментирам по точките на Вашия план.
1. Поредният опит да се съберем, именно по моя и на адвокатката ми инициатива, за да уточним общата си стратегия, беше в ход точно докато дискутирахме във форума. За съжаление, той се провали, поради липса на “консенсус”, по-точно поради безразличието (или нежеланието, не знам точно) на нашия уж организатор-доброволец. Впрочем, тук трябва да отворя скоба, за да добавя, че настоящата (новата) строителна фирма, ангажирала се с дострояването, също притежава собственост в сградата (поне според достигналата до “КООПЕРАТОРИТЕ” информация) – придобила е не малък брой обекти (дали дали чрез купуване, дали с друг вид сделка – неизвестна подробност) от друг(и) кооператор(и), вече “бивш(и)”. Безспорно това обстоятелство съществено променя съотношението на силите/интересите “на сцената”, респективно би влияло на евентуалната реализация на Вашия план за действие.
2. Идеята за нотариална покана на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” намирам за много добра и ефикасна, но как да я реализираме при току що коментираната наша липса на консенсус ? Може би ще се опитам да я прокарам, но предварително съм скептично настроен за шансовете й за успех.
3. Строителната документация отдавна ни е проблем, на нас “СОБСТВЕНИЦИТЕ”. Уж организаторът ни отдавна разполага с някаква, но непълна. От своя страна новата фирма твърди, че със строителните книжа вече всичко е уредила. Лично за себе си мога да добавя, че в предложения ми от фирмата договор не е отразено едно мое съществено преустройство, което на практика е изпълнено. На съдействие от стария строител не съм сигурен дали можем да разчитаме.
4. Това искане до общината също силно ме впечатлява и харесва като силна стъпка, но пак си задавам въпроса при нашата неорганизираност как бихме го реализирали на практика. А и дали самата община охотно би оказала подобно сътрудничество – имате ли личен опит в такива взаимоотношения с една Софийска община ? Все пак, може би и за тази идея ще се опитам да агитирам съкооператорите. За мен лично тя е особено актуална, т.к. моето жилище е в относително най-голяма степен завършено.
5. Категорично съм “за”, но безспорно е обвързано с т. 4
6. И аз се съмнявам “СОБСТВЕНИЦИТЕ” да имат непостроени обекти (впрочем, това може да се установи, имам данните). “Погасяване по давност” е непознат за мен термин. За него просто се нуждая от Вашето пояснение. Съответно и не знам отговора.
7. (Вие погрешно сте номерирали 2 пункта с “6”) И на мен тази точка ми се вижда много критична по значение и много трудна за изпълнение – най-добре е сигурно да се повери на професионалист (като Вас). Според мен може би новата фирма е правила нещо подобно, само че до нас (или поне – лично до мен, такава “обратна връзка” не е достигала, във всеки случай не по формален законов път).
8. Тук се нуждая също от уточнение – Вие имате предвид да намерим нов строител РАЗЛИЧЕН от настоящия ли ? Защото настоящият, претендиращ за довършването на сградата строител, очевидно има интерес, намерение и желание да сключи договор за доизграждането (нещо повече, той ни внушаваше, че такъв договор ИМА, само че това не се потвърди от наскоро направената от мен справка в нотариата/службата по вписвания – нали това е сега на “попа” ?). А ако Вие имате предвид намирането на друг, различен от настоящия строител, то възникват 2 проблема – как и къде да бъде намерен той (и ще бъде ли по-добър от сегашния) и как да се елиминира настоящия ?
9. Това да строим независимо, “през главите” на собствениците звучи много окуражаващо, само то (ако наистина е възможно) би ни натоварило непосилно финансово. Впрочем, точно това иска в момента строителят да ни принуди – да платим и за собствениците, което никак не е малко.
10. Този пункт е особено оптимистичен, стига някога да се стигне до него.
11. + 12. Звучи също много добре, но на практика това не означава ли, евентуално, дела с години, без гаранция, че ще бъде спечелено именно от нас. Не забравяйте, че “СОБСТВЕНИЦИТЕ” вече спечелиха едно дело (което, макар и формално да е срещу бившия строител, по негативния си ефект върху нас може да се счита и за водено срещу нас).

Тук трябва да прекъсна, по “технически” причини, но може би ще имам още нещо за следващо включване . . .
Отново благодаря за Вашето изключително ценно съдействие.
Поздрави
Любо