Във връзка с поставената тема, бих искал да обърна внимание върху няколко аспекта, които според мен са интересни и са малко познати /погледът ме е основно върху юрисконсулти на агенции за недвижими имоти/. Тъй като сделките с имоти са като че ли една от основната форма за трансформация на капитали, си мисля, че дискусията ще е полезна за мнозина.
Първият момент, на който бих искал да обърна внимание е т.нар. "горница". Тоест ако посредникът договори със собственика всичко над продажната цена, което успее да постигне, да остане като възнаграждение на посредника. Това е масова практика и много често "горницата" е по-голяма и от цената, която получава собственика. Според мен такава уговорка е нищожна /Търговския закон-чл.350, ал.2/, поради притиворечие със закона или заобикалянето му /ако е уговорена в последстие в анекс./ Така и проф. Герджиков в "Търговските сделки". Според мен договорът за посредничество си е sui generis комисионен договор, но много хора не са съгласни.
Вторият момент е приложението на Закон за защита на потребителите относно сделките с имоти и договорите между агенциите за имоти и техните клиенти. Имам предвид основно Глава Шеста от Закон за защита на потебителите "Неравноправни клаузи в потребителски договори". Според мен много от клаузите в договорите за посредничество на по-големите агенции са нищожни на основания от горепосочения закон-почти всички описани в чл.143 от ЗЗП. Интересен е и друг момент- Договорите между Строители и Купувачи на имоти в строеж. Повечето от тези договори са с общи условия и купувачът не може да променя отделни клаузи, има доста неравноправни клаузи.
Третият момент, за който се сещам е малко встрани от темата, защото тук са засегнати по-скоро последствията от сделките и гаранциите за страните. Масова практика е разликата между реалната продажна цена и цената вписана в нотариалния акт да се оформи като неустойка. Тоест, ако продавачът трябва да връща парите, връща сумата по данъчната оценка+като неустойка разликата до реалната продажна цена. Добре, ама според мен per argumentum a contrario на чл. 309 от ТЗ, ако И ДВЕТЕ страни по сделката не са търговци, неустойката може да бъде намалявана поради прекомерност. Има и още една форма на защита на интересите на продавача, която да си призная съм използвал само веднъж и още не съм сигурен, дали е надеждна. Едно е сигурно, че никой не я използва, бих се гордял ако просто други юристи не са се сетили за нея.
Става дума за продажба с уговорка за изкупуване под условие по чл. 333 от ТЗ. Тя със сигурност действа при двустранна търговска сделка /и двете страни са търговци/, а може би и при едностранна търговска сделка- например строител и купувач частно лице. Например строителят прехвърля собствеността върху апартамент, но на практика ще получи част от продажната цена след 10 дни, когато банката преведе парите. Трябва обаче да си гарантира по някакъв начин, че след като си изпълни задължението /прехвърли собствеността/ и купувачът ще му плати на ръка. Има смисъл ако купувачът плаща втората вноска на ръка,или парите преминават първо през сметката на купувача и той трябва да нареди превод по сметката на продавача.В нотариалния акт се записва, че при отлагателното условие че купувачът не изпълни своето задължение в ....... срок, след нотариалното изповядване, строителят /продавачът/ придобива правото да изкупи обратно имотът срещу цена, която купувачът му е заплатил до този момент, като се извади съответна неустойка. Например купувачът е платил преди изповядването 50 000 и трябва да изплати още 50 000 след изповядването. Ако не плати тези втори 50 000, строителят придобива право да изкупи срещу 40 000 обратно имота. Тоест строителят си получава обратно имота+10 000 лв неустойка. Това е просто алтернативен вариант за гаранция на продавача, не че няма вече доста утвърдени такива.
Ще бъда благодарен ако повече юристи се включат в дискусията с мения и интересни хипотези.
Публикувано на: 14 Май 2007, 10:32