Публична продан - договор за наем и право на строеж

[valentinivanov11]

Здравейте,
през месец март миналата година /2018-та/ закупих имот чрез ЧСИ.
Имаше ипотека от 2010-та, след това през 2011-та сключен и вписани договор за наем и учредено право на строеж и през 2016-та възбрана.
Съдебният изпълнител заличи ипотеката и премахна възбраната през месец май 2018-та.
Вчера ходих в службата по вписвания в Самоков /в самоковско село е имотът/ с въпрос към съдията по вписвания, какъв документ трябва да подам за да бъдат заличени и договорът за наем и правото на строеж.
Цитирах му чл. 175 от ЗЗД, в който се казва, " С извършването на публична продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени след първата ипотека, се погасяват.", т.е. това касае правото на строеж като вещно право.
По отношение на договора за наем му цитирах чл. 237 , а именно "Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето."
Не повече от една година от прехвърлянето на имота - повече от една година е минало.
И накрая му показах речение на ВКС, в което се казва "След като при извършване на публична продан се погасява ипотеката като вещна тежест, по арг. от по-силното основание, не може да се приеме, че имотът се следва от друга „тежест” – облигационно правоотношение, възникнало от вписан по реда на чл.237, ал.1 ЗЗД наемен договор преди публичната продан."
http://domino.vks.bg/bcap/scc/webdata.n ... ent&Click=

Съдията по вписвания събра няколко служителя и на въпроса ми "В крайна сметка какъв документ да подам за заличаването на договора за наем и правото на строеж , предвид гореизложеното" отговорът беше - "Не знам"!
Затова се обръщам към вас, ако някой може да помогне какво да подам за да бъдат заличени тежестите?
Благодаря ви предварително

[n_ikito]

Ох, грешен отговор сте получили! В т. нар. 'имотен регистър' се вписват актове, а не права! Да, чл.175 ЗЗД предвижда погасяване на права, ама пък в 'имотния регистър' се вписват/отбелязват/заличават актове само и единствено в предвидените от закона случаи. В тази хипотеза няма предвидено такова заличаване

[propensity]

Смятам, че правото на стореж трябва да падне с иксане по чл.175-ЗЗД. Самото право на строеж пък има 5-годишна давност, така, че ако не ви притеснява, може да искате заличаването му и след давностния срок.

По отношение на договора, според мен трябва да сезирате съдията с чл.453 ал.5 ГПК във връзка с чл.496 ал.2 ГПК

На взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят:

ал.5: договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи.

От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.

Направете официално искане до съдията по вписванията, той или ще извърши желаните от вас действия или ще излезе с отказ, който ще ви бъде съобщен чрез районния съд, където можете да обжалвате и самия отказ и ще ви бъде по-лесно да докажете тезата си. Ако районният съд уважи искането ви, ще излезе с предписание към съдията по вписванията какви действия да извърши по заличаването на тежестите.

[n_ikito]

Такааа, хубаво е да се прави разлика между възникване/погасяване на права и вписване в 'Имотния' регистър. Кавичките не са случайни! Написал съм го по-горе кратко и ясно! Районен съд, не е компетентен да разгледа жалба срещу определението за отказ!

Напълно съм съгласен, че е най-добре питащият да заяви писменно 'мераците' си пред съдията по вписванията!

[propensity]

Да, обърках районен с окръжен, понеже съдиите по вписванията са към районния съд. Така или наче при отказ ще получите мотивиран отговор, който може да се обжалва.

[valentinivanov11]

Написах искането за заличаване на тежестите, като го мотивирах със съответните членове от ГПК и ЗЗД.
Тъй като нямам копия от договора за учреденото право на строеж и сключения договор за наем, въпросът ми е трябва ли тепърва да ги изисквам и да ги приложна към искането или трябва да подам искането с приложеното Постановление за възлагане, а пък вече съдията по вписванията да си провери, както че ипотека предхожда всички останали тежести, така и последващите договори?

[propensity]

Всеки съдия сам си преценява. След като не сте страна по договора за наем и не вие сте искали учредяването право на строеж, в най-добрия случай можете да се сдобиете само с копия, до които вписващия съдия има достъп. Просто ги опишете от вашата извадка по партидата на имота - № на акта, КНИГИ еди-кои-си, том, година дв.вх регистър и тн. за да може по-лесно да се ориентира когато чете молбата ви.

Оставете и ваш телефон в искането ви до имотния регистър. Съдията ще се свърже с вас, ако има питане или иска да предоставите още нещо.

[kalahan2008]

Съдиите по вписванията отказват да вписват обстоятелства без конкретен акт, който изрично ги удостоверява.
За съжаление има разминаване между чл. 175 ЗЗД, от една страна, и ЗС, ЗКИР и Правилника за вписванията, от друга. Това води до засилен формализъм при вписване на актове от страна на съдиите по вписванията.
По отношение на правото на строеж:
Възможно е да е погасено, ако в периода до публичната продан не е реализирано. Възможно е да е погасено и на друго основание - поради изтичане на 5-годишния давностен срок по чл. 67 ЗЗД. Само че е възможно и да е било реализирано в 5-годишния давностен срок, респ. преди публичната продан - ако сградата е била построена поне до етап "груб строеж". Това обстоятелство се доказва с протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, който нито се вписва, нито е публично достъпен.
Погасяването на ограниченото вещно право на строеж настъпва по силата на закона, а не въз основа на постановлението за възлагане, поради което мисля, че съдията по вписванията ще откаже да заличи правото на строеж.
По отношение на договора за наем:
Съгласно чл. 112, б. "е" ЗС и чл. 4, б. "е" ПВ подлежат на вписване договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година. В ЗС и ПВ не е предвидено да се "заличават" договори за наем. Подлежат на вписване всякакви актове/споразумения за изменение /анекси/ и прекратяване на договори за наем, но постановлението за възлагане не е сред тях. Само по себе си то не прекратява договора за наем, прекратяването на договора за наем настъпва по силата на закона, поради което мисля, че съдията по вписванията ще постанови отказ и по отношение на него.
Ще се наложи да доказвате правата си чрез ОУИ, което е тъпо, но за съжаление регламентацията на вписванията е доста несъвършена.

[n_ikito]

Съдиите по вписванията отказват да вписват обстоятелства без конкретен акт, който изрично ги удостоверява.
За съжаление има разминаване между чл. 175 ЗЗД, от една страна, и ЗС, ЗКИР и Правилника за вписванията, от друга. Това води до засилен формализъм при вписване на актове от страна на съдиите по вписванията.
Ще се наложи да доказвате правата си чрез ОУИ, което е тъпо, но за съжаление регламентацията на вписванията е доста несъвършена.

Никога не са се вписвали обстоятелства! Вписването, има конститутивно действие според доктрината само в няколко хипотези! В последните години дали от неразбиране, или .... се появяват текстове /примерно в Закона за арендата в земеделието/ където е написано, че се вписва 'ПРЕКРАТЯВАНЕТО'. От друга страна ПВ е акт с 60годишна постановка и наистина предвижда вписване само на актове.Недопустимо е вписване по аналогия! Това довежда до противопоставяне и неразбории. Дори по няколко пъти се опитвах да осмисля решения на ВКС в които казват - нот.покана за разваляне на договора за аренда не е акт подлежаш на вписване, вписва се прекратяването - как, кое? Е, накрая изтълкуваха нещо, но казуса остана, защото прекратяване има и в други хипотези. Например с изтичане на срока - какво да подвърже съдията по вписванията в тома? Някой заличавал ли е погасено право на строеж? Заличавал ли е погасено право на ползване след смъртта на ползвателя? Системата на вписванията в обществото /и не само/ се разглежда все по-често като реален имотен регистър - с права, НО не е така! Има определени среди на които старото положение е изгодно и затова няма мърдане!

п.п. По казуса - Няма да му се наложи да води никакви дела, понеже най-вероятно няма да има никакви чужди претенции, особено ако е във владение и не е осъществено правото на строеж. НО ще попадне на клиенти с 'юристи', които ще искат това заличаване, въпреки че е недопустимо и най-вече безпредметно! Подобни драми възникнаха и след тълкувателното за възбраните.

[kalahan2008]

п.п. По казуса - Няма да му се наложи да води никакви дела, понеже най-вероятно няма да има никакви чужди претенции, особено ако е във владение и не е осъществено правото на строеж. НО ще попадне на клиенти с 'юристи', които ще искат това заличаване, въпреки че е недопустимо и най-вече безпредметно! Подобни драми възникнаха и след тълкувателното за възбраните.

Разбира се, ОУИ може да се води само при наличие на правен интерес, в противен случай ще е недопустим. Правен интерес е налице, когато поведението на противната страна прави правното положение на ищеца несигурно, а за наличието на такава несигурност е достатъчно титулярът на правоотношението да е направил „разумна субективна преценка”.
По различен начин стоят нещата с правния интерес при договора за наем и при правото на строеж. Относно договора за наем е видно, че с изтичане на 1 година от публичната продан той се прекратява, освен ако не е вписан преди възбраната или ипотеката. Ако наемателят не иска да напуска, се извършва въвод във владение и протоколът за въвод би трябвало да успокои всеки потенциален купувач или банка-ипотекарен кредитор.
Що се отнася до правото на строеж, там е по-сложно. Няма как да се удостовери отрицателният факт, че правото на строеж не е реализирано към момента на публичната продан или до изтичане на 5-годишния давностен срок. Евентуално може да се извади удостоверение от общината за липсата на съставен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, но честно казано не съм наясно дали общината ще издаде такова. Не може да се удостовери и чрез кадастралната скица /ако има одобрена кадастрална карта/ - тъй като по ЗКИР нанасянето в кадастралната карта на строежа се извършва до въвеждане в експлоатация, т.е. е възможно сградата да е изградена на груб строеж и въпреки това да не е нанесена в кадастъра.
Не съм твърдял, че някога са се вписвали обстоятелства. Твърдя, че обществените нужди изискват по-съвършена система на вписванията от сега действащата, доколкото вписването само на актове само по себе си не създава достатъчно висока степен на правна сигурност в стопанския оборот. Това води до завеждане на безсмислени дела и натоварване на съдебната система, при положение, че и съдията по вписванията също би следвало да е компетентен да прецени настъпването по силата на закона на някои обстоятелства.

[valentinivanov11]

Да дам отчет.
Ходих вчера при съдията по вписванията в Самоков с мотивираното искане и приложени копия от договор за наем, постановление за възлагане, договор за учредено право на строеж / който междудругото е сключен през 2013 за преустройство и смяна предназначението на сградата, но нищо не е правено по него, т.Е. И 5-годишния давностен срок е изтекъл/ и поисках входиране.
За почна се едно проверяване , звънене на съдии от други градове, за да ги питат дали са имали такъв казус. Казах им, че не държа веднага да ми дадат становище, че бях с децата ми /едното е на година/ , а само да входиране искането, но не - трябваше да чакаме близо три часа.
Накрая съдията по вписвания ми каза , че ще ми напише отказ, като се опитваше да ме разубеди въобще да го подавам, че съм щял да му отворя много работа и цяла събота и неделя щяло да трябва да чете за да мотивира отказа.
Е, не се отказах и официално ми беше даден входящ номер с отказа.
Въпросът ми е дали мога да подам искането с мотивите, които съм написал към съда и ако той постанови, че трябва да бъдат заличени тежестите /по чл. 175 от ЗЗД, 237 от ЗЗД , От закона за собствеността за изтеклата давност и т.н./ и вече с решението на съда да отида за вписване на записванията.
С две думи - каква е процедурата за подаване на искова молба към съда и имате ли наблюдение от практиката за колко време приблизително излиза с решение?

[propensity]

Е, не се отказах и официално ми беше даден входящ номер с отказа.

Какво значи това, точно? Ако сте получили отказ, той трябва да е мотивиран и под формата на ОПРЕДЕЛЕНИЕ от другаря съдия, в което ви се указва срок и въззивен съд пред който да обжалвате от датата на известие на определението.

Вие това ли имате?

[kalahan2008]

С две думи - каква е процедурата за подаване на искова молба към съда и имате ли наблюдение от практиката за колко време приблизително излиза с решение?

Ще получите определение на съдията по вписванията (ако вече не сте го получили), в което ще бъде указан срокът за обжалване (7-дневен) и съдът, пред който отказът подлежи на обжалване (Софийски окръжен съд).
Не се подава искова молба, а жалба. Има разлика. Жалбата се подава чрез службата по вписванията.
Законовият срок за произнасяне на съда е 1-месечен, считано от постъпване на жалбата в съда. Ако СОС потвърди отказа, определението му подлежи на обжалване пред ВКС.
Това е в общи линии процедурата.
Ако искате да водите иск, а не жалба, основанието е в ЗКИР.
п.п. Няма да Ви препращам към адвокат, защото някои потребители се сърдят от това. Ако смятате, че можете да се справите сам - действайте на своя отговорност.

[valentinivanov11]

Под искова молба към съда по-скоро визирам да не е във връзка с отказа. А не жалба към решението на съдията по вписвания. Просто искане в което да са описания основанията съгласно законодателството за заличаване/погасяване на тежестите.
Идеята ми е да избера варианта, при който съда ще излезе по бързо с решение.