Едностранно прекратяване на договор за Аренда.

[notirah]

Здравейте,

Закупух през публична продан от ЧСИ земеделска земя.
За тази земя е сключен договор за аренда в началото на 2022г, за срок от 30 години и рента 10 лева на декар(целта очевидно е била да се откажат купувачите от публичната продан).
Вече прочетох, че договори за аренда над 10 години се прекратяват само по съдебен път.
Въпросите ми са:
- Дали има някакъв шанс за прекратяване на договора?
- Ако има такъв шанс, ще дължа ли някакво обезщетение и ориентировачно колко би било то?

[ivanov_p]

Попитайте съдебния изпълнител кога е наложена възбрана върху имота, преди или след вписване на договора?

[notirah]

Попитайте съдебния изпълнител кога е наложена възбрана върху имота, преди или след вписване на договора?

Възбраната на имота е от 05.10.2012, а договора за аренда е вписан на 30.12.2021 г

[ivanov_p]

Пуснете молба до ЧСИ за въвод във владение.

[notirah]

За нивата има сключен аренден договор, който важи и при смяна на собственика на имота. Въвода е, отиваме до нивата, ето ти я.

[ivanov_p]

За нивата има сключен аренден договор, който важи и при смяна на собственика на имота. Въвода е, отиваме до нивата, ето ти я.

Отивате до нивата, но СИ не казва ето я, а прави протокол за въвод във владение! Не четете неща които не разбирате, безсмислено е, а ако ви се прави може да ги обсъдите с пенсионирания съдия от ВКС пишещ във форума, прочутия Гост-1.

[notirah]

За нивата има сключен аренден договор, който важи и при смяна на собственика на имота. Въвода е, отиваме до нивата, ето ти я.

Отивате до нивата, но СИ не казва ето я, а прави протокол за въвод във владение! Не четете неща които не разбирате, безсмислено е, а ако ви се прави може да ги обсъдите с пенсионирания съдия от ВКС пишещ във форума, прочутия Гост-1.

Какво правим с договора за аренда е въпроса?

[bvoykov]

Според мен ivanov_p Ви е отговорил правилно.
Основният вариант е следният:
Вие казвате, че възбраната е вписана близо 10 години преди договора за аренда. В настоящия случай са относими две разпоредби на ГПК - чл. 453, т. 5: "На взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи". Да, вярно, Вие не сте взискател, Вие сте купувач по публична продан, но караме по-нататък и стигаме до чл. 496, ал. 2, изр. 2: "Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите." С други думи арендодателят, който "се ползва" от договра за аренда, е трето лице. На взискателя по изпълнителното дело не може да се противопостави тази аренда, защото е имало възбрана 10 години преди сключването на договора за аренда. Щом на него не може, значи съобразно чл. 496 ГПК и на купувача, т.е. и спрямо Вас не може. С други думи, арендодателят за Вас е случайно попаднал човек там, който държи имота без правно основание (спрямо Вас). Няма нужда да се прави "нещо" с договора за аренда, тъй като за Вас на практика все едно не съществува. Защо смятате, че този договор важи и при смяна на собственика?

Вариант две:
Ако случайо вариант едно се "провали", което според мен е малко вероятно, и/или все пак искате да "правите" нещо по отношение на договора за аренда и Ви се дават пари за съдебни производства (все пак и адвокатите са хора, и те трябва да ядат), остава вариантът да предявите иск за нищожност по чл. 26 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави. Този договор реално Ви уврежда като купувач, а самият факт, че е сключен на значително занижена цена и за абсурдно дълъг и обременяващ период от време са достатъчно издайнически за намеренията на страните да увредят бъдещия купувач. Поне съм срещал местна практика в този смисъл, където семейства съсобственици си правят мръсно и всеки поотделно си сключва договор за аренда за 30 години, чието изпълнение почва след 10 години, на двойно занижени цени, за да ги прецакат в бъдещата делба, и съдилищата казват, че са нищожни, гледам и ВКС не ги отменя, явно така може.

[notirah]

Според мен ivanov_p Ви е отговорил правилно.
Основният вариант е следният:
Вие казвате, че възбраната е вписана близо 10 години преди договора за аренда. В настоящия случай са относими две разпоредби на ГПК - чл. 453, т. 5: "На взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи". Да, вярно, Вие не сте взискател, Вие сте купувач по публична продан, но караме по-нататък и стигаме до чл. 496, ал. 2, изр. 2: "Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите." С други думи арендодателят, който "се ползва" от договра за аренда, е трето лице. На взискателя по изпълнителното дело не може да се противопостави тази аренда, защото е имало възбрана 10 години преди сключването на договора за аренда. Щом на него не може, значи съобразно чл. 496 ГПК и на купувача, т.е. и спрямо Вас не може. С други думи, арендодателят за Вас е случайно попаднал човек там, който държи имота без правно основание (спрямо Вас). Няма нужда да се прави "нещо" с договора за аренда, тъй като за Вас на практика все едно не съществува. Защо смятате, че този договор важи и при смяна на собственика?

Вариант две:
Ако случайо вариант едно се "провали", което според мен е малко вероятно, и/или все пак искате да "правите" нещо по отношение на договора за аренда и Ви се дават пари за съдебни производства (все пак и адвокатите са хора, и те трябва да ядат), остава вариантът да предявите иск за нищожност по чл. 26 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави. Този договор реално Ви уврежда като купувач, а самият факт, че е сключен на значително занижена цена и за абсурдно дълъг и обременяващ период от време са достатъчно издайнически за намеренията на страните да увредят бъдещия купувач. Поне съм срещал местна практика в този смисъл, където семейства съсобственици си правят мръсно и всеки поотделно си сключва договор за аренда за 30 години, чието изпълнение почва след 10 години, на двойно занижени цени, за да ги прецакат в бъдещата делба, и съдилищата казват, че са нищожни, гледам и ВКС не ги отменя, явно така може.

Благодаря много за изчерпателното разяснение.
"Противопоставимостта на договора спрямо последващ собственик на имота е част от правното действие на вписването на договора за аренда. Тази противопоставимост при договора за аренда се изразява в заместване в арендното правоотношение на праводателя (бившия собственик на арендувания имот) от неговия правоприемник (последващия собственик на арендувания имот). Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, ако договорът за аренда е бил вписан преди вписването на акта за прехвърляне на собствеността върху арендувания имот, приобретателят замества своя праводател като страна по договора за аренда. В този случай заместването в арендното правоотношение настъпва независимо от това дали арендуваният имот е предаден във фактическата власт на арендатора." - Това ме притеснява за да стане вариант 1 описан от вас.
Относно Вариант 2, разбирам че, разтрогването няма да е проблем както и аз самия предполагах, но няма да се мине без съдебни процедутеи. И аз не искам да давам излишни пари за адвокати и занимаване с дела, но явно всичко е подготвено за да се бави и влачи колокото се може повече.
Още веднъж ви благодаря, за изразеното мнение.

[vili_spasova]

Здравейте, освен становището на колегите по-горе, което споделям, при предприемане на действия от Ваша страна, имайте предвид и разпоредбите на Закона за арендата в земеделието:

Чл. 28. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
(2) Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
(3) (Новa - ДВ, бр. 13 от 2007 г.) Арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи, сключен при условията на ал. 2, може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите.

Успех

[bvoykov]

Благодаря много за изчерпателното разяснение.
"Противопоставимостта на договора спрямо последващ собственик на имота е част от правното действие на вписването на договора за аренда. Тази противопоставимост при договора за аренда се изразява в заместване в арендното правоотношение на праводателя (бившия собственик на арендувания имот) от неговия правоприемник (последващия собственик на арендувания имот). Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ, ако договорът за аренда е бил вписан преди вписването на акта за прехвърляне на собствеността върху арендувания имот, приобретателят замества своя праводател като страна по договора за аренда. В този случай заместването в арендното правоотношение настъпва независимо от това дали арендуваният имот е предаден във фактическата власт на арендатора." - Това ме притеснява за да стане вариант 1 описан от вас.
Относно Вариант 2, разбирам че, разтрогването няма да е проблем както и аз самия предполагах, но няма да се мине без съдебни процедутеи. И аз не искам да давам излишни пари за адвокати и занимаване с дела, но явно всичко е подготвено за да се бави и влачи колокото се може повече.
Още веднъж ви благодаря, за изразеното мнение.

Добре, това, което казвате в ЗАЗ, по принцип е така, но защо игнорирате възбраната все едно въобще я няма? Точно това е идеята зад възбраната като обезпечителна мярка, за да не могат да стават такива изпълнения. Това, което казвате, би било вярно само ако нямаше възбрана или друга тежест върху имота, поне аз смятам така, иначе защо изобщо ще съществува възбраната като "правно нещо". Тогава, да, според мен без възбраната нещата биха се развили най-вероятно по описания от Вас начин, при положение че договорът е вписан, защото има и хипотеза, ако не бъде вписан - тогава важи за две стопански години.

[notirah]

Добре, това, което казвате в ЗАЗ, по принцип е така, но защо игнорирате възбраната все едно въобще я няма? Точно това е идеята зад възбраната като обезпечителна мярка, за да не могат да стават такива изпълнения. Това, което казвате, би било вярно само ако нямаше възбрана или друга тежест върху имота, поне аз смятам така, иначе защо изобщо ще съществува възбраната като "правно нещо". Тогава, да, според мен без възбраната нещата биха се развили най-вероятно по описания от Вас начин, при положение че договорът е вписан, защото има и хипотеза, ако не бъде вписан - тогава важи за две стопански години.

Ами възбраната е имота да не се продава, тази възбрана не те спира да си стопанисваш имота или да го отдаваш под наем/аренда. Как иначе собтвеник на ипотекирана земеделска земя би получавал рента?
Отделно тези договори за аренда се представят от арендаторите пред МЗ за да получават субсидии, и ако аз сключа нов договор за аренда ще станат два договора за енда и съща земя, и за да се заличи предният договор трябва да се представи някакъв документ за прекратяване на договора.
Няма никакво юридическо образование, просто се опитвам да разсъждавам и разбира се да намеря най-правилното решение за моя казус

[ivanov_p]

Няма никакво юридическо образование, просто се опитвам да разсъждавам и разбира се да намеря най-правилното решение за моя казус

Тук си имаме един разсъдител и ни стига! Ако искате да си видите земята преди изтичането на 30 години отивате при ЧСИ и пускате молба за въвод във владение. Разбирате ли написаното? Отивате и пускате молбата - действие, седите пред компа и мислите глупости - разсъждение! При действието вие ще ползвате земята, при разсъждението - вашите наследници.

[kalahan2008]

Правилно е становището на bvoykov. Ако искате да изгоните арендатора и да сключите договор за аренда или наем с друг, просто извършете въвод във владение чрез ЧСИ, който няма право да откаже да извърши въвода в този случай.
Ако нямаше ипотека и/или възбрана, договорът за аренда щеше да бъде противопоставим на новия собственик на основание чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ:

17. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако е уговорено в договора, наследниците, съответно правоприемниците на арендатора го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.
(3) Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
(4) Приобретателят замества предишния арендодател по отношение на дадените от арендатора обезпечения от момента на получаване на съобщението по ал. 3. Заложените вещи могат да останат у приобретателя само със съгласието на арендатора.
(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Алинеи 2, 3 и 4 се прилагат и по отношение на приобретателя на ограничено вещно право върху арендувания обект на договора, упражняването на което би лишило арендатора от уговореното ползване.
(6) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако арендодателят обремени арендувания обект на договора с право на трето лице извън случаите на ал. 5, то може да упражнява това право, доколкото не пречи на арендатора да ползва обекта на договора съгласно договора.

В случая обаче не е така - има и ипотека, и възбрана, като на основание чл. 496, ал. 2 от ГПК правата на арендатора са непротивопоставими на купувача.
Ако не искате да извършвате въвод във владение, а искате да запазите съществуващия договор за аренда, имате право да искате и неговото изменение, на основание чл. 16 от ЗАЗ:

Чл. 16. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.
(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.)
(3) Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането.
(4) Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.
(5) Ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд.
(6) Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.

Ако арендаторът не плаща дължимото по договора арендно плащане на новия собственик, той може да го прекрати или развали на основание чл. 27 или чл. 28 от ЗАЗ:

Чл. 27. (1) Договорът за аренда се прекратява:
1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение - по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;
3. (доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
4. с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи;
5. (нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
6. (нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост.
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г., изм. - ДВ, бр. 99 от 2002 г., изм. - ДВ, бр. 43 от 2008 г., изм. - ДВ, бр. 61 от 2016 г., в сила от 05.08.2016 г.) Прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.

Чл. 28. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
(2) Развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред.
(3) (Новa - ДВ, бр. 13 от 2007 г.) Арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи, сключен при условията на ал. 2, може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите.

[notirah]

"Ако искате да изгоните арендатора и да сключите договор за аренда или наем с друг, просто извършете въвод във владение чрез ЧСИ, който няма право да откаже да извърши въвода в този случай."
Ей това само ни ме става ясно, какво се случва? Отиваме на нивите с ЧСИ-то показва ми ги, геодезист забива някви колчета и после какво? Как се прекратява договора? Кой ще обяви договора за нищожен или ще го прекрати?
Разбирам, че на 99% договора ще бъде прекратен, но не виждам как това би станало без съдебна процедура?

[kalahan2008]

При извършване на въвод във владение не се прекратява договорът за аренда, който си е действителен и има действие между страните, които са го сключили. Но след въвода във владение този договор не може да се изпълнява, тъй като арендодателят не може да изпълни основното си задължение, а именно - да предаде владението на арендатора.
Въводът във владение се извършва от ЧСИ, като отива на място, определя границите на поземления имот с помощта на вещо лице - геодезист, който определя геодезическите точки. Забиват се колчета и се изготвя протокол за въвод. С това въводът приключва.
От тук нататък си ползвате имота, както смятате за добре, без да се интересувате от този договор за аренда. Не Ви интересува дали го има или го няма, тъй като Ви е непротивопоставим. На основание чл. 93 от Закона за собствеността ставате собственик и на посевите. Ако арендаторът смята, че сте се обогатил по някакъв начин за негова сметка /например за цената на семената, които е посял/, може да си води иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД.

[notirah]

Едно обстоятелство, относно сключеният вече аренден договр. Лицето собственик до преди да я закупя аз през публична продан, реално подписва този 30 годишен договор за 10 лева на декар със сина си, и внука си, които не са никакви земедлски производители или да се занимават с обработка на земя. Целта е, те вече да преотдадат земята на арендатор на реална цена.
Така, че този вариянт отпада:
"В случая обаче не е така - има и ипотека, и възбрана, като на основание чл. 496, ал. 2 от ГПК правата на арендатора са непротивопоставими на купувача.
Ако не искате да извършвате въвод във владение, а искате да запазите съществуващия договор за аренда, имате право да искате и неговото изменение, на основание чл. 16 от ЗАЗ"

[bvoykov]

Господине, разбирам Ви, притеснявате се, всичко може да стане, и аз съм така, пресмятам всякакви възможности по два, по три, ако ща, и по двеста пъти, но считам, че в настоящия случай търсите под вола теле. Има ли възбрана, възбраната не означава само (на по-прост език казано), че не може да се продава, а и не могат да се правят и другите неща, които съм посочил по чл. 496, ал. 2 вр. чл. 453 ГПК. Законите са написани на български език, очевидно е, че има и хипотези при арендата също. Колкото и пъти да го преарендуват, дермелечкат и други неща, възбраната, по-просто обяснено, е като ипотеката - тя си стои и стои и важи спрямо всички, никой не може да я махне или да се отърве от нея току-така, нали това е целта изобщо като обезпечителна мярка, за да не се правят мръсотии. Не знам с каква цел я правят тази въртележка, но не мисля, че ще им се получи. Освен това при преарендуването има и други разпоредби, които могат да Ви помогнат, ако не вярвате във възбрани така, както аз не вярвам в рептили. Примерно чл. 11, ал. 1 ЗАЗ изисква в първия договор за аренда да е уговорена възможността за преарендуване. Ако не е уговорена такава възможност, то ал. 4 дава правото договорът да се прекрати в 1-годишен срок от узнаването на преарендуването. Разбира се ако наистина са уговорили нова аренда, щото понякога се пишат и като договори за наем, но няма да влизам в хипотези. Ако някой от списващите във форума ЮРИСТИ (или кандидат-юристи, защото пишат и такива с не по-малк0 правни познания от редовите юристи) смята, че възбраната пада при преарендуване, нека да изложи различно от моето мнение.
Поискайте си въвода от съдебния изпълнител, тъй като влязлото в сила постановление за възлагане е изпълнително основание, и си влезте във владение.

[kalahan2008]

Така, че този вариянт отпада:
"В случая обаче не е така - има и ипотека, и възбрана, като на основание чл. 496, ал. 2 от ГПК правата на арендатора са непротивопоставими на купувача.
Ако не искате да извършвате въвод във владение, а искате да запазите съществуващия договор за аренда, имате право да искате и неговото изменение, на основание чл. 16 от ЗАЗ"

Глупости, нали Ви казах, че ако не Ви се прави въвод във владение и искате да се ползвате от вече сключения договор за аренда, можете да искате изменението му по реда на чл. 16 ЗАЗ. Според мен е много по-добре да си направите въвода във владение, отколкото да водите дело за изменение на договора, но Вие си решавате.
Bvoykov, от отговорите на питащия оставам с усещането, че той се консултира с някой адвокат, но изглежда колегата не е много наясно с изпълнителното производство и затова питащият се чуди на кого да вярва. Често се случва чрез форума да се прави проверка на адвоката, това обикновено е некоректно към адвоката, но на питащия не му пука и смята, че има пълното право да вземе второ мнение, като при лекарите. Обикновено това само го обърква още повече. Аз предлагам да го оставим да си троши главата сам.

[notirah]

Не съм се консултирал с никой друг, нито имам адвокат към момента. Единствено се консултирам от всичко изложено по темата, тук във форума.
Благодаря, на всички за изложените мнения.