Нищожен ли е този нотариален акт

[Lyubo]

Обръщам се към всички знаещи с молба за спешна помощ – грози ме голяма заплаха. Озовах се в много заплетен казус, който излагам тук. Предварително благодаря на всеки, който може да ми каже истината (ако тя съществува).
Съсобственици на дворно място - урегулиран парцел в София (по-нататък – “СОБСТВЕНИЦИТЕ”) УЧРЕДЯВАТ ПРАВО НА СТРОЕЖ върху мястото, на строителна фирма (по-нататък - “ФИРМАТА”), за построяването на жилищна сграда, съгласно одобрен архитектурен проект, за която договореност съставят Нотариален акт.
Срещу учреденото право на строеж, “ФИРМАТА” се задължава да построи на учредителите на правото на строеж (“СОБСТВЕНИЦИТЕ”), без заплащане от тяхна страна, като насрещна престация, в жилищната сграда, определен брой обекти (апартаменти, офиси и гаражи- част от всичките в сградата), които се отреждат в изключителна собственост на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” и за които те си запазват ЧАСТ от правото на строеж, съответстваща на тези обекти.
Приобретателят на правото на строеж – “ФИРМАТА”, се задължава да построи сградата в двегодишен срок, считано от датата на строителното разрешение.
Всички други обекти (“СВОБОДНИТЕ”) в сградата, която ще бъде построена, извън тези отредени за “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, се отреждат в изключителна собственост на “ФИРМАТА”, която има право да се разпорежда с тях както намери за добре.
Впоследствие “ФИРМАТА” прехвърля правото на строеж, за “СВОБОДНИТЕ” обекти, на редица желаещи (по-нататък - “КООПЕРАТОРИ”), сред които – на физическото лице ФЖ, в замяна на негова недвижима собственост (урегулиран терен), за което “ФИРМАТА” издава на “КООПЕРАТОРИТЕ” нотариални актове (в частност, на ФЖ – “НА за замяна на недвижим имот”). Други “КООПЕРАТОРИ” плащат на “ФИРМАТА” в брой.
След изтичане на двегодишния срок “ФИРМАТА” не изпълнява поетото в нотариалния акт със “СОБСТВЕНИЦИТЕ” задължение за построяване на жилищната сграда. “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, в съответствие с клауза в договора си с “ФИРМАТА”, решават да се възползват от правото си да РАЗВАЛЯТ този договор. За целта завеждат дело, което спечелват, видно от съдебно решение постановяващо разваляне на договора.
След време “СОБСТВЕНИЦИТЕ” намират друга строителна фирма, която се съгласява да довърши жилищната сграда, НО – срещу допълнително заплащане от страна на “КООПЕРАТОРИТЕ”, на които предлага съставен от нея проект за договор, в който включва клауза – нотариалните актове на “КООПЕРАТОРИТЕ” са НИЩОЖНИ, тъй като били сключени от несобственици.
ВЪПРОСЪТ ми – смятате ли, че действително нотариалните актове на “КООПЕРАТОРИТЕ” са станали нищожни ? Ако не – как би следвало да се аргументира тяхната валидност ?
Поздрави
Любо

[milrad]

Ама нещо не ми е ясно. Целият договор ли е развален, защото доколкото чета правилно " СОБСТВЕНИЦИТИ" си запазват една част, а другото преминава в собственост на "ФИРМАТА". А в нотариалните актове на "КООПЕРАТОРИТЕ" за какъв срок става на въпрос. Този договор нещо не ми се вижда сключен както трябва. И останалата част кога става собственос на "ФИРМАТА" със сключването на договора или след завършване на строежа. Ама изобщо какъв е този нотариален акт и "кой го е писал".

[Lyubo]

Благодаря Ви за съучастието.
Според текста на съдебното решение “се разваля ДОГОВОРА” между “СОБСТВЕНИЦИТЕ” и “ФИРМАТА”, от който текст следва, поне според мен, че се разваля целия договор (а въобще възможно ли е да се развали само част от един договор ?). А иначе си е факт, че в договора (т.е. – нотариалния акт) между “СОБСТВЕНИЦИТЕ” и “ФИРМАТА”, на “ФИРМАТА” се дава правото да се разпорежда с всички останали обекти (дали това е равносилно на придобиването на собственост върху тези обекти е част и от моя въпрос).
Във визирания от мен конкретен нотариален акт на “КООПЕРАТОР” (моят), срокът не е записан. Той се уточнява в отделния ДОГОВОР между “ФИРМАТА” и “КООПЕРАТОРА”, сключен като неразделна част от нот. Акт, и е равен също на ДВЕ ГОДИНИ “от строителната линия”, точно както е записано в акта на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” с “ФИРМАТА”. И тук интересното е, че след като договорът между “КООПЕРАТОРА” и “ФИРМАТА” е сключен близо 2 години след акта на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, то за неговото изпълнение реално остават само няколко месеца !
К О Г А “ФИРМАТА” става собственик на останалата част – не трябва ли по-скоро въпросът да е КОГА “КООПЕРАТОРИТЕ”, на които “ФИРМАТА” е прехвърлила правото на строеж, от своя страна, стават собственици ? А именно този подвъпрос мен лично най-много ме вълнува – доколко се различава собствеността, придобита като “право на строеж” от тази, която се придобива след Акт 16 ?
“Какъв е този нотариален акт” – ако правилно разбирам въпроса Ви, това е един от множеството нотариални актове, съставен между “ФИРМАТА” и един от “КООПЕРАТОРИТЕ” (мен), предложен като текст от “ФИРМАТА”, приет от мен и изповадан пред нотариус, както си му е реда – с номерата, датата, подписите, печата, въобще един “НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА ЗАМЯНА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ”.
Готов съм да уточнявам всякакви допълнителни въпроси, доколкото естествено, и аз самият ги разбирам.
Благодаря още веднъж.
Любо

[milrad]

Здравейте, Любо! Да, възможно е да се развали само част от договора, ако отделните уговарки , които се развалят не влекат след себе си нещожност на целия договор и се счете, че и без тях договорът може да се счете за валиден и тук говорим за частична недействителност. Но във вашия случай става въпрос за друго. Аз не съм от най-компетентните колеги в тази област, защото се занимавам с друг отрасъл на правото и незнам защо някой по- компетентен колега не е проявил желание да ви помогне. Но ако имате желание аз мога все пак да се опитам доколкото мога и със взаимни усилия, може и да постигнем нещо!
Мисля да започнем от начало и едно по едно да изясняваме нещата, а през това време може и някой друг да се включи!
До колкото съм запозната със договора за строеж, той е учредяване на ограничено вещно право по силата на което носителят на това право придобива собственост върху постройката. Той е срочен договор и ако не се упражни в срок собственикът на земята, става собственик и на постройката! Във вашия случай най вероятно става на въпрос за учредяване право на строеж в комбинация със предварителен договор за прехвърляне право на собственост. Сега се сещам, че съм чела интересна съдебна практика по този въпрос, само трябва да я намеря. Ще се включа по-късно и се надявам вече с по-компетентен отговор по въпроса. Милена

[milrad]

Здравейте, Любо! И както казах да започнем от начало.
Вещните правомощия, произтичащи от притежаването на ВП на строеж се свеждат до това, да се построи сграда върху чужда земя и да се придобие право на собственост върху така построената сграда.
Правото на строеж се трансформира в право на собственост върху построената сграда или по ясна, носителят на правото на строеж, придобива правото на собственост върху сградата, когато същата бъде завършена до груб строеж. " Груб строеж" е сграда или постройка на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи! И докато не е завършена сградата не може да се прехвърля право на собственост, а само вещното право на строеж.
Т.е с учредяване на правото на строеж не възниква автоматично право на собственост и вече уточнихме кога възниква това право. По принцип след завършване на сградата в груб строеж, изпълнителят на строежа става неин собственик и може да се снабди с нот. акт за собственост.Значи във вашият случай, ФИРМАТА" би следвало да се разпорежда само със учредяване на ВП на строеж, но не и със право на собственост, разбира се зависи до каде е стигнал строежа, но вие казвате, че ви е прехвърлено правото на строеж и това е възможно. А за това кога кооператорите ще придобият право на собственост важи казаното по-горе. Всъщност вашата сграда до къде е била построена и изобщо започнат ли е строеж. Засега трябва да приключвам. Надявам се , че до тук съм ви била поне малко полезна, като се има в предвид, че това не ми е от най-силните области. Ще се включа пак по-късно!

[marinou]

T.K. dogovorat mejdu Firmata i Sobstvenicite e razvalen / a razvalianeto ima obratno deistvie, osven pri dogovorite za pradaljitelno izpalnenie/- to togava otpadat i pravata na pravopriemnicite.Te sa prodali ne6to, varhu koeto niamat pravo.Imat isk za vra6tane na polu4enoto-ot edna strana osnovanie 6te e dogovornata otgovornost, a moje i po 4l. 55 ot ZZD- "otpadnalo osnovanie".Taka 4e Sobstvenicite sa napalno v pravoto si da iskat zapla6tane za stroeja...

[grandpapa]

не е нищожен договора (НА), има разваляне но обратното действие на развалянето не може да се противопостави на третите лица - "кооператорите", ако са ги придобили преди вписване на исковата молба за развалянето - чл. 88, ал. 2 ЗЗД "Развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба."
Следователно те са титуляри на правото на строеж или на обекта в груб строеж както е там, но за дострояването - сори. Новият строител не е длъжен да го направи за своя сметка. "Кооператорите" имат претенция само кам своя контрагент.

[zoroaster]

Договорите на кооператорите са си съвсем редовни, ако име било прехвърлено право на строеж преди вписване на исковата молба, както каза колегата marinou.Имайте предвид че става въпрос за прехвърляне на право на строеж, т.е. ако новата фирма извърши изграждането на самата сграда ще има право на възнаграждение за извършените СМР (строително монтажни работи).Ту к губещи ще бъдат собствениците,защото те също ще трябва да платят на новата фирма.Собствениците са си върнали с развалянето на договора единствено апартаментите, които не са били продадени.Казуса е доста сложен задължително се обърнете към адвокат.Ако проявите интерес мога да ви препоръчам добър.

[milrad]

Здравейте, отново Любо! Както виждам някой колеги са се отзовали на моята така да се каже "покана" за съдействие. Колегите наистина са прави, че нот. актове имат действие ако са вписани преди исковата молба за разваляне на договора. Това което обаче мен ме впечатлява най-много е, че доколкото разбирам, тези нот. актове са сключени с почти двегодишна задна дата. Така ли е или нещо не съм разбрала. Ако е така за първи път чувам за такъв договор сключен със задна дата и незнам дали изобщо е възможно. А както разбирам и за вас това е най-интересното.Питам, защото смятам, че трябва да се изясни и най-малката подробност. Освен ако е сключен под някакво условие или и аз незнам, но това не ми пречи да се опитам да разбера. Аз много обичам да разплитам заплетени ситуации. Мисля, че се отклонявам от темата. Ще се включа по-късно пак!
М.

[Lyubo]

Благодаря сърдечно на всички, които вече се включиха в дискусията !
Казусът действително е много интересен от професионална гледна точка, само дето за мен и останалите “ближни” съкооператори е със силно горчиво-солен привкус.
Ще се постарая да отговоря на междувременно възникналите въпроси.
Относно разваляне на ЧАСТ от договор – мисля, че в нашия случай става дума за разваляне на ЦЕЛИЯ договор, доколкото в съдебното решение (всъщност те са 2 еднотипни решения) не се говори за част от договор.
Относно сградата – тя не е достигнала още фаза “груб строеж”, защото няма покрив. Но са построени 5 от 7-те й етажа (с което отговарям и на други въпроси за сградата).
Относно чл.55 ЗЗД – ако той е приложим в нашия случай и ние, “КООПЕРАТОРИТЕ”, трябва да върнем прехвърленото ни от “ФИРМАТА” право на строеж поради “отпаднало основание”, то не следва ли реципрочно “ФИРМАТА” пък да ни върне платените от всекиго пари, а на мен лично – прехвърления й, в замяна, мой друг собствен парцел ? Що се отнася до правото на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” да искат заплащане за строежа (ако правилно Ви разбирам, “marinou”), те не искат това – те искат и новата строителна фирма да им дострои също БЕЗПЛАТНО (както са се били договорили с първата, “ФИРМАТА”, с която са развалили вече договора си) техните обекти в сградата, т.е. за наша сметка, на “КООПЕРАТОРИТЕ”. Сиреч искат пак ние да платим дострояването както на нашите (а наши ли са – заглавието на цялата тема тук) обекти, така и на техните. Иначе казано – те си настояват техните искания да бъдат изпълннени 100 % според (вече разваления) първоначалния им договор, от всяка следваща строителна фирма, докато нашите първоначални договорени искания – НЕ.
Относно становището на “grandpapa” – аз съм солидарен с Вас относно тълкуването на чл.88 ЗЗД. Правата на “КООПЕРАТОРИТЕ” са придобити много преди исковите молби на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”. Например, моят нотариален акт е от 1997 г, докато първата (от 2-те еднотипни) искови молби на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” е от 2002 г, а втората – от 2003 г. Продължавайки репликата към Вас, grandpapa – напълно съм съгласен, че новият строител не е длъжен да довърши строежа за своя сметка, но това не се ли отнася, според Вас, както за “КООПЕРАТОРИТЕ”, така и за “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, след като и двете страни са в еднаква степен измамени и потърпевши от “ФИРМАТА” ?
Стигам до включването на “zoroaster” – Вашето становище се покрива с моето. Мисля, че вече съм отговорил и на Вашите въпроси. Вече съм се обърнал към адвокат(ка), но тъй като “от много глава не боли” (освен ако много-то не се отнася за голям проблем, бих добавил), то с благодарност бих приел препоръка за още един, ЩОМ Е ДОБЪР, адвокат, без да се заричам, че веднага ще го потърся. Обезкуражаващото за мен е, че моята адвокатка е напълно разочарована от нашата съдебна система (!?) и не вярва, че по съдебен път мога (можем) да получа справедливост и защита на правата си.
На последното (засега) включване – струва ми се, “milrad”, че неправилно сте ме разбрала. Опазил ме Бог, нашите нот. Актове не са сключени със задна дата. Както по-горе вече уточних, просто са сключени много по-рано от исковите молби на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”. Може би Ви е подвело моето уточнение, че и в нотариалния акт на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” с “ФИРМАТА” (той е от 1995 г.), и в моя нотариален акт с “ФИРМАТА” (който е от 1997 г.), се посочва един и същ СРОК за завършване на строежа (т.е. за изпълнение на договорните задължения на “ФРМАТА”) – а именно “две години от строителната линия”. Доколкото строителната линия е дадена в началото на 1996 г., то 2-годишният срок е изтекъл в началото на 1998 г., сиреч за мен – по-малко от 2 години след МОЯ нот. Акт. Звучи добре, нали, само дето не се е случило...
Още веднъж благодаря на всички съпричастни до момента.
Любо

[milrad]

Здравейте, Любо! Колегите май се отказаха, ама аз не съм. То сигорно няма да мога да помогна кой знае колко, но все пак. Мисля, че тук не може да се говори за връщане на "отпаднало основание" , тъй като на вас ви е прехвърлено и учредено право на строеж, а не право на собственост. А както казах в по-горните си изложения, ако сградата не е завършена до "груб строеж", както е при вас то Фирмата може да прехвърли само правото на строеж, както е и станало в случая. Следователно според мен вашите нот. актове са си напълно действителни, още по вече, че сделките са сключени преди исковата молба за разваляне.
За това обаче как ще се уредят отношенията със собствениците още не съм много наясно, но това не ми пречи да се поинтересувам и поровя в дебелите книги.
Имам един също дооточняващ въпрос, дано не ви се стори малко глупав, но аз обичам да изяснявам всичко до най-малка подробност- би следвало вашите нот.актове /договори/ да са със ФИРМАТА, защото тя ви прехвърля правото на строеж. , но сигурно трябва да има и връзка със СОБСТВЕНИЦИТЕ, защото те пък са собственици на парцела. Извинете ме пак за въпросите, както казах това не е много в кръга на моята компетенция, но ми се иска да ви помогна, а и мисля, че до тук долу горе имаме някакъв напредък. Но много ми е интересно мнението на вашата адвокатка. Според мен така не бива да се говори на клиент. Нали адвокатите трябва да оказват правна помощ и да защитават интересите на клиента и да правят всичко възможно да се достигне до благоприятно за него решение. Вашият казус наистина е доста сложен, но според мен не и неразрешим. Но всички хора все пак са различни. За съжаление през събота и неделя може би няма да мога да се включа, затава-до понеделник.
Милена

[лунатик]

Нещо не мога да зацепя - първата фирма какво продава на кооператорите - апартаменти (макар и още непостроени) или право на строеж? Май продава апартаменти, пък всеки апартамент влече след себе си и полатаемия му се дял от правото на строеж. Но главния предмет са апартаментите.
Също така - как в един договор между собствениците и втората фирма ще се обявяват нотариалните актове на "кооператорите" за нищожни?!!!
А пък собствениците - от това прехвърляне на топката май са дори спечелили - та те дават само земя. След разваляне на договора с първата фирма земята пак си е тяхна, но с прираст от 5 етажа върху нея. Единствно губещи са "кооператорите".

[protekta]

Прочетох дискусията. И аз имам въпроси към Вас. Доколкото разбрах, имате нотариален акт, с който сте купили правото на строеж за изграждането на обект в сградата. А имахте ли и договор за строителство с фирмата, или в самия нотариален акт фигурираше задължението на строителя да изгради обекта до определен срок ? Ако сте имали отделен договор, как той е бил обвързан с нотариалния акт ? Изплатили ли сте всички суми на строителя по договора за строителство /ако има такъв/ и по нотариалния акт ? Пишете, че 5 от седемте етажа са построени от стария строител. А какво е положението с Вашия имот /апартамент/ ?
Необходимо е да се знаят отговорите на много въпроси, за да може да Ви се даде конкретен съвет в случая.

[Lyubo]

Здравейте отново,
С благодарност и готовност отговарям на междувременно постъпилите въпроси за изясняване.
На Милена – е, и аз се надявам на това актовете ни да са действителни, като също споделям тези Ваши заключения; отношенията със “СОБСТВЕНИЦИТЕ” винаги са били за нас огромен проблем, какъвто остават и понастоящем; нашите актове/договори действително са с “ФИРМАТА”, но връзка със “СОБСТВЕНИЦИТЕ” те нямат, или поне в моя акт аз невиждам такава връзка (макар че не съм сигурен дали точно разбирам влагания от Вас смисъл във “връзка”); за съжаление, скептицизма на адвокатката си относно шансовете на един съдебен иск от моя (наша) страна споделям и аз самият – докато се протака (възможно – с години) едно съдебно дирене за изясняване на нашата правота, “ФИРМАТА” може три пъти (както се казва) да дострои сградата и да продаде (или поне да се опита) обектите на несъгласните с нея “СОБСТВЕНИЦИ”; не се притеснявайте за събота и неделя, това прекъсване си е нормално.
На “лунатик” – “ФИРМАТА” продава на “КООПЕРАТОРИТЕ” право на строеж на непостроени апартаменти (както е крилатата фраза – “на зелено”, отдавна прилагана практика); впрочем, така е точно с моя нотариален акт, актове на други “КООПЕРАТОРИ” не съм чел лично; нашите договори/актове не се обявяват за нищожни директно в договор на “СОБСТВЕНИЦИТЕ” с “ФИРМАТА”, а просто “ФИРМАТА” обявява тази нищожност (като следствие от развалянето на първоначалния договор на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”, или поне така възприемаме аз и адвокатката ми аргумента на “ФИРМАТА”); “СОБСТВЕНИЦИТЕ” безспорно са печеливша страна дотук, абсолютно съм съгласен с Вас, докато ние сме не просто губеща страна (независимо какво би станало оттук нататък), ами да не казвам още каква ...
На “protekta” – да, имам и договор, който се обявява за “неразделна част” от акта (стандартната формулировка) и в който се описват всички подробности по изграждането на обектите – предмет на акта; в моя случай (за разлика от други “КООПЕРАТОРИ”) не съм плащал пари, а съм дал в замяна мой парцел, намиращ се на друго място; моят имот, за хубаво или за лошо, е на втория етаж и не само вече е построен, а за разлика от повечето други построени вече е и измазан (благодарение на моя инициатива) и има ел. Инсталация.
Продължавам да съм на разположение за допълнителни разяснения.
Благодаря за допънително постъпилите становища.
Любо

[bi_123]

Вашият договор за строителство на апартамент с ФИРМАТА до кой етап включва изграждането му?

[Lyubo]

До издаване на акт 16, включително, със съответен обем довършителни работи, подробно описани в договора (отговор на “bi_123”).
Благодаря и за Вашето включване.
Любо

[protekta]

Здравейте отново ! Имам още въпроси към Вас. Какво е сега положението на стария строител /ФИРМАТА/ ? Съществува ли ? Действаща фирма ли е ? Поддържате ли някакъв контакт с нейни представители ? Какво е станало с имота, който сте прехвърлили ? Още ли е собственост на строителя? Върху него започнат ли е строеж ? Имате ли информация по тези въпроси ?

[Lyubo]

Здравейте,
Отговарям – точна информация за старата “ФИРМА” нямам, но със сигурност не е това, което беше. Може би е фалирала, може би е в несъстоятелност, шефката й се представя за “гола тояга” (за да не може да удовлетворява кредиторите си...). Не би трябвало да е действаща, макар че у нас всичко е възможно. Не поддържам никакви контакти с нея. Шефката й е била пасивен ответник по делото на “СОБСТВЕНИЦИТЕ”. Дали прехвърления от мен имот е все още собственост на “ФИРМАТА”, нямам информация. Варху него има вече строеж, който обаче най-вероятно е общински.
Любо

[milrad]

Здравейте, Любо! Аз все пак успях да се консултирам с човек, доста компетентен във тази област и според него вашите нот. актове за учредяване право на строеж са напълно деиствителни. Но също е много важно какво точно пише в тях. Аз искам да ви попитам дали вече сте си извадили нот.акт за собственост щом като етажът ви е почти готов. Моята приятелка ми каза, че това, че договорът между фирмата и собствениците е развален не може да окаже влияние върху вашият договор/нот.акт. За съжаление нямам в момента достатъчно време, но ще се включа пак!
Милена

[Lyubo]

Здравейте Милена !
Благодаря за новите положени от Вас усилия и, разбира се, за благоприятното становище за моя нот. акт. Акт за собственост, за съжаление, нямам и не бих могъл да имам, тъй като строежът не е завършен като цяло, съответно няма издаден прословутия Акт 16. Ще Ви помоля, ако е възможно, Вашата приятелка да каже на основание на кои конкретно нормативни актове (напр. ЗЗД), респ. - членове, алинеи и пр., нотариалните ни актове са действителни, според нея. Защото, при защитата на тезата в един правен спор трябва да има конкретна аргументация, нали.
Любо