Помощ – купих апартамент заедно с нагли наематели

[Yasen1001]

Преди сделката и продавачът и наемателите на жилището казваха, че ще напуснат през март 2007, но след това наемателите нагло заявиха, че ще стоят колкото си искат!
В нотариалния акт продавачът декларира, че няма лица с противопоставими права върху този имот. Не се споменава никъде в нотариалния акт за никакви наематели. Пише, че продавачът трябва да въведе купувача във владение на 31 март. Сделката се осъществи на 20 февруари. Този срок от 40 дни бе даден на продавача точно да могат да се изнесат наемателите.
Тези наематели имат изтекал още през 2000 година едногодишен договор без нотариална заверка. Това означава, че договорът им е безсрочен (чл. 237 ЗЗД) Личните им карти вероятно са на адреса на имота.

Тези хора се оказа, че дължат за парно 4000 лева и 675 лева за вода. Бившият собственик плати по-голямата част и обещава да доплати останаото след изравняването. Те обаче му казват, че ако не им съдейства да ми попречи да ги извадя, няма да си види парите.

Аз, като нов собственик, им пратих нотариална покана да напуснат апартамента, което би трябвало след едномесечен срок да прекрати действието на техния безсрочен договор (чл. 238 ЗЗД).

Въпросът ми е по кой начин да действам, за да ги извадя максимално бързо:

1. Ако си извадя извънсъдебен изпълнителен лист против бившия собственик и ги извадя като трети лица с частен съдия изпълнител. Длъжен ли е той да спре изпълнението ако те покажат този безсрочен договор, въпреки че аз покажа нотариалната покана, доказваща, че договорът е прекратен?
Могат ли те после да доказват някакви права и не дай си боже ги върнат обратно?

2. Ако подам иск за административно производство по чл. 126ж, ал.2, за ползвател, който отказва след покана да напусне. Знам, че съдията може да каже, че този член визира ползвател, а не наемател, но може да се посочи член Чл. 228. ЗЗД, който доказва, че наемателят е ползвател: „С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена.”
Възможно ли е съдът да ми откаже с мотива, че не аз, а бившият собственик е пуснал наемателя? Това би било голяма тъпотия, след като аз съм правоприемник на техния договор.

3. Бързо производство по чл. 238 ЗЗД във връзка с чл. 126а ГПК.
Това казват, че било много бавно. Наемателите няма да отварят вратата на призовкари, ще се крият, т. н.

Моля компетентните юристи за помощ.

[i_jaguar]

като начало спрете тока

[rts]

и пратете предупредителмо писно на продавачите си, че ако в определен срок не Ви осигурят несмущавано владение на апартамента, ще ги съдите за всички претърпени вреди, поради неизпълнение на договора за покупко-продажба (Нотариалния акт). Такова писмо можете да пратите и на наемателите-за претърпени вреди.
Наистина можете да ги съдите и осъдите.

[renic]

Спирането на тока е действие на самоуправство и подлежите на наказателна отговорност. Разрешете спора по гражданскоправен път. Консултирайте се преди всичко с адвокат за да не пострадате повече, отколкото сте пострадали досега.

[sunshine_75]

Не мисля, че идеята за спирането на тока може да се квалифицира като самоуправство. Имотът е моя собственост. Аз нямам никакви валидни правоотношения с наемателите. Подавам си молбата до Електроразпределение за прекъсване на захранването. И служителите просто си свършват работата. По-скоро поведението на наемателите може да се квалифицира като самоуправство - втората алинея, за недвижимите имоти. ВВъзможно е, ако пуснете жалба до прокуратура да получите съдействие. Или да Ви реагират с вълшебната реплика "граждански правоотношения". Иначе владелчески иск по Закона за собствеността.

[uvella]

Въпросът е за НАЧИНА на спиране на тока.
Вариант:
Отивате в Енергото, във връзка с прехвърляне партидата по този електромер на ваше име (необходим ви е нот.акт за собственост, на място попълвате молбата). Искането ви е - да се "занули" вашата партида, т.е., до дата 01.01.07г., консумираната ел.Е да е за сметка на стария собственик на имота(енергото да си го търси него за плащанията), а след тази дата - за ваша сметка. Тъй като не ползвате реално имота си, искате токът да бъде спрян към момента на подаването на молбата до повторно изрично искане от ваша страна за прикачване. Това - за тока. Аналогично е положението и с парното.
За освобождаване от "наемателите",( с които вие нямате договор за наем, не получавате наемна цена,а и техният договор не е нот.заверен), потърсете адвокат и образувайте изп.дело за принудително извеждане от ДСИ/ЧСИ, след като си извадите изпълнителен лист по чл. 237,б."ж" ГПК(вече сте изпратил/а нот.покана да напуснат имота).

[renic]

Чл. 323. (Изм. - ДВ, бр. 28 от 1982 г., в сила от 01.07.1982 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 10 от 1993 г., изм. - ДВ, бр. 62 от 1997 г.) Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.
Ако спрете тока дори с молба до енергото, най-вероятно няма да ви осъдят, но може да влезете с обвинителен акт. Аз поне съм виждала такива. Уловката тук е, че някой оспорва държането на имота и докато няма надлежен /съдебен/ акт, с който наемателите да бъдат задължени да освободят имота, вие дори в качеството си на собственик нямате право, да възпрепиятствате с извънсъдебни способи пребиваването им там.
Самоуправството винаги се изразява в действие. Ненапускането на имот, след прекратен договор за наем е бездействие и следователно не е самоуправство. Ал. 2 на Чл. 323, колкото и неспрведливо да ви звучи, се отнася за случаите когато държателят, владелецът, наемателят и т.н. са били отстранени по надлежен ред от имота и след това са го заели отново, с думи прости: изхвърлили са ги и те пак са си влезли.

[aleks84]

1. Ако си извадя извънсъдебен изпълнителен лист против бившия собственик и ги извадя като трети лица с частен съдия изпълнител. Длъжен ли е той да спре изпълнението ако те покажат този безсрочен договор, въпреки че аз покажа нотариалната покана, доказваща, че договорът е прекратен?
Могат ли те после да доказват някакви права и не дай си боже ги върнат обратно?

Може би този вариант е най - удачен, защото тук инициятивата по доказване на права върху имота преминава върху наемателите. Вж. чл.416/417 ГПК.

[Yasen1001]

Сърдечни благодарности на всички, които помогнаха с мнение!

Първо, ще опитам да спра тока с молба до Елрктроразпределение, въпреки че го правят неохотно и те карат да подписваш декларация, че в жилището не живеят хора. Така ми каза дежурната по телефона за информация на Електро София. Ще пиша тук резултата.

Алекс84 - и на мен този начин ми харесва най-много. Интересува ме една подробност - ако един месец преди намесата на съдия изпълнител аз, като приобретател на имота, съм пратил нотариална покана на наемателите, че им се прекратява безсрочния договор за наем, който са имали с предишния собственик, ще съм обезсилил техните евентуални претенции за права на трети лица? Че имат безсрочен договор за наем? И няма да има как да претендират за права (чл.416/417 ГПК)?

Относно това, че спирането на тока с молба можело да се изтълкува като самоуправство, има доста постинги тук от юристи, които казват, че са говорили с прокурори и това НЕ се тълкува като самоуправство.

Още веднъж благодаря на всички.

[renic]

Yasen1001, разбирам че ти се иска всичко да мине по -бързо, но понякога е доста глупаво да чуваш само това което искаш да чуеш. Защо си мислиш, че едно изпълнително производство, образувано, въз основа на изпълнителен лист, издаден на извънсъдебно изпълнително основание ще е по - кратко отколкото, ако си минеш по съответния ред - съдебен ред и си имаш влязло в сила съдебно решение срещу наемателите. От сега се сещам за няколко възможни жалби, молби и пр. и пр.
[b]Не си решавай случая със съвети от форума, наеми адвокат[/b].
За самоуправството, го написах, за да помислиш малко...., че все пак си поискал юридическа помощ, а не си се обърнал към [quote]махленска група за бързо реагиране [/quote]. Помисли и защо енергото ти искат декларация че в жилището не живее никой.

[Yasen1001]

Рени, благодаря за отговора.

Аз имам нает адвокат и той предложи точно първия начин. Аз, понеже съм предпазлив, ходих на консултации с още трима адвокати, които изказаха различни мнения. Двама мислеха като теб, един каза, че и първия начин става, но бил "по-брутален". Затова и пуснах случая тук, да чуя повече аргументирани мнения на юристи. Казусът не би трябвало да е толкова сложен и може някой участник във форума да е имал точно такъв. Ще бъда безкрайно благодарен ако някой знаещ ми отговори по-подробно на конкретния въпрос.

Благодарности и успех

[AIN6TAIN]

Брато , изхвърли ги .........и се готви за яка отбрана /НО след като си влязъл ..........ще ти заявят ,че е самоуправство , но има и изключения: когато отстраняваш със свое самоуправство друго предидущо, нормите за самоуправство НЕ се прилагат Ще обжалваш в този дух , питай патило ))
Успех !!!!!!

[berbo]

236. Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
237.
(Ал. 1, доп., ДВ, бр. 34 от 2000 г.) При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя, като договор за наем без определен срок.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок, поради прехвърляне на имота.
238. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.

[ciara]

Hallo, Jasen1001
(Izvinjavam se - njamam kiriliza)
Imashe predi godina podobna tema vav foruma,s mnogo diskusii.Zaklüchenieto beshe - po nikakav nachin ne mojesh da gi izgonish.
Az bih napravila taka - ste namerja dvama prijateli, po - razviti fizicheski,s po - vnushitelen vanshen vid ,i bih gi pratila pri naematelite da gi popitat koga ste si izliazat,zastoto te sa sledvastite naemateli.V tova njama nisto nezakonno.
V predishnata tema vaprosat, v kraina smetka,sled vsjakakvi drugi opiti predi tova, se reshi po tozi nachin.