лизинг на недвижима собственост

[georgi_asenov]

Пиша дипломна работа за лизинг на недвижима собственост. Това което ме затрудни е главата в която трябва да опиша актуални проблеми при лизинга и икономически ограничения при покупката на имот на лизинг. Можете ли да дадете идеи.Благодаря ви,Спешно е!

[borovinka]

За оперативен или за финансов лизинг на недвижими имоти говорим?
Мисля, че някоя от кредитните институции в страната може да ти помогне с материали за дипломната ти работа.

[kulova]

До колкото ми е известно договор за лизинг е възможен само при движими вещи и предприятие на търговеца поради факта, че е търговска сделка и има ограничения в сравнение с договора за наем по ЗЗД, но пък с такава дипломна работа може да установиш нова правна доктрина кой знае

[borovinka]

Според мен темата му има малко общо с правото и е по-скоро свързана с икономиката. (Банките отдавна предлагат схеми на финансиране на предприятия чрез договори за лизинг на цели предприятия, вкл. и недвижимата собственост в тях). В България засега е малко позната схема, защото на практика за един и същ имот се получава двойно плащане на данъци и такси при прехвърлянето му и не е много изгодно при кредитирането на физ. лица, но големите компании, които развиват бизнес тук (напр. големите вериги магазини) често използват схеми на финансиране на финансов или оперативен лизинг на новите обекти (магазини) чрез банка. Има много банки, вкл. и български, които предлагат услугата. На български й казват "лизинг" защото засега правото ни не е изработило нов по-прецизен термин, а на практика услугата е най-близка до лизинга. Иначе и аз се изненадах, че написаното в ТЗ можело да се прилага и за недвижими имоти.

[kulova]

Абе те напоследък българските банки си правят каквото си искат без да се съобразяват с участието си в международните финансови групи към които принадлежат, но безспорно би бил интересен един такъв анализ на подобна форма на кредитиране от гледна точка на българското и европейско законодателство.

[n6391]

Лизинг на недвижим имот като понятие в нашето законодателство няма. Но когато един имот, който е част или база за нечия стъпанска/търговска дейност, то тогава според мен може да се говори за нещо подобно. Как ще се нарече обаче - въпрос с повишена трудност .А реално банките наистина си измислят какви ли не правила и условия (дори не с дребен шрифт и под линия ).

[kalahan2008]

Лизингът на недвижим имот е допустим по българското законодателство и ще се използва все повече. Причината е, че покрай свития пазар на имоти публичните продани на ипотекираните в полза на банките имоти вървят много трудно, а от друга страна, за да не калкулират загуби, банките често са принудени да закупуват ипотекираните в тяхна полза имоти на публична продан. Банките ги продибиват най-често директно или чрез свързани с тях дружества, но поради ограничението по ЗКИ са принудени да прехвърлят имотите на други лица, мисля, че в 6-месечен срок (придобиването на имоти не е типична банкова дейност).
В google могат да се намерят условия за предоставяне на лизинг за закупуване на недвижим имот от няколко банки, които са принудени да се занимават и с опериране с недвижими имоти. Банките имат интерес да се отърват по-лесно от натрупаните при тях имоти и лизингът е една удобна схема. Освен всичко друго за тези договори не важат ограниченията за отдаване под наем за срок до 10 години (чл. 347, ал. 2 ТЗ, вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД).
Един от проблемите при този вид договори е, че не с еприлага и правилото на чл. 237, поради което няма пречка лизингодателят да прехвърли имота на трето лице, а в този случай лизингополучателят не може да противопостави на новия собственик правата по договора за лизинг. Лизингополучателят ще може единствено да търси обезщетение от лизингодателя. Затова той трябва да е сигурен, че лизингодателят е финансово стабилна институция, от която ще може да си събере парите.
Неясен е въпросът за противопоставимостта на договора за лизинг и от друга гледна точка. Правилникът за вписванията предвижда вписване на договора за наем, ако е за срок, по-дълъг от една година (чл. 237, ал. 1 ЗЗД). От друга страна правилата относно договора за наем се прилагат съответно и за договора за лизинг, но с изключение на чл. 237 ЗЗД. Много е вероятно съдията по вписванията да откаже да впише договора за лизинг с предмет недвижим имот, което означава, че същият няма да бъде противопоставим на трети лица. С други думи, правата на лизингополучателя по отношение на имота са силно ограничени през периода на договора и няма да бъдат противопоставими на правата на третите лица - такива с ограничени вещни права върху имота, кредитори на лизингодателя, дори и наематели, вписали договор за наем в служба по вписванията. И тъй като такива договори се сключват за повече от 10 години, а ако в този период лизингодателят започне да изпитва финансови затруднение и дори изпадне в несъстоятелност, лизингополучателят просто няма да може да защити в пълен обем правата си.

[kulova]

И? Нещо куца в цялата схема! Не е изключен варианта, когато банката придобива чрез публичен търг ипотекиран имот в нейна полза, чрез свързани лица или го прехвърля в последствие на такива, на практика да се получи така, че ипотекираният имот да бъде "върнат" на длъжника - собственик без същия да е погасил основното си задължение към банката в полза на което е била направена ипотеката. Може би, от тази гледна точка съдията по вписванията би отказал вписване на такъв договор с мотива че правата на "лизингополучателя" не са защитени.

[kalahan2008]

И? Нещо куца в цялата схема!

Няма схема. Изобщо няма пряка връзка между лизинга и придобиването на имота чрез публична продан. Просто илюстрирах защо банките имат толкова имоти и имат интерес да търсят всякакви начини да ги вкарат в "употреба", вкл. и чрез лизинг. Знам, че звучи кощунствено "лизинг на недвижим имот", защото от студентската скамейка се набива идеята, че лизингът е само на движими вещи. Но законът не го забранява. А и явно има такива оферти на пазара.
Лизингът е нещо като комбинация от договор за наем и договор за покупка с отложено плащане. Тази "схема" е приложима най-вече при оперативния лизинг. Силно се съмнявам банката да се съгласи да придобие имот на трето лице, който да предостави за ползване на лизингополучателя (финансов лизинг). Получава се сходен ефект като при ипотеката, но разликата е, че при ипотеката имотът си е на длъжника и при спиране на плащанията се изнася на публична продан, докато при лизинга имотът през цялото време си е на лизингодателя и при спиране на плащанията просто трябва да си възвърне владението. Общото е, че и в двата случая лизингодателят получава възнаграждение, т.е. печалба.

[kulova]

Ами за това иде реч де Хипотетично, когато банката не може да продаде имот на публична продан защото няма кандидати например, прибягва до тази компилация от двата вида договори. Придобива имота от публичната продан по неведуми пътища и го отдава чрез договора за лизинг по още по-неведуми пътища, но би следвало това да важи само когато става въпрос за предприятие на търговеца и прилежащата към него собственост на недвижим имот. ТЗ не забранява изрично "лизинг на недвижимост", но поставя ограниченията по ЗЗД. Друг е въпросът ако предприятието-обект на продажбата и имота върху, който е построено се водят ДМА на търговеца.

[annato]

А ако договорът е сключен като предварителен, но чрез изплащане на лизингови вноски?

[Pause]

http://alternativi.unwe.bg/alternativi/br53/03.pdf Тук един автор е писал своето становище.

[kulova]

Интересно материалче

[georgi_asenov]

Здравейте, благодаря на всички за отговорите. Значи, тъй като borovinka казва, че темата ми няма общо с правото бързам да уточня, че икономиката все пак зависи от закони и право няма как. Относно икономическата част и данните имам виждане. Тъй като съм слаб с правото, а все пак когато се решава даден проблем и се пише за нещо винаги се търсят причини които могат да са икономически но и политически и законови. Относно мнението на kulova

До колкото ми е известно договор за лизинг е възможен само при движими вещи и предприятие на търговеца поради факта, че е търговска сделка и има ограничения в сравнение с договора за наем по ЗЗД, но пък с такава дипломна работа може да установиш нова правна доктрина кой знае

не е късно да да установят..може и на мое име да е:) темата на която пиша е „Лизинг на недвижимата собственост – състояние, проблеми, перспективи” и разбира се проблемите, които трябва да напиша са от части и правни за това пуснах това запитване в форума. И аз също като Вас не знаех, че има лизинг на недвижима собственост. благодаря и на kalahan2008 ..много добър отговор. Относно отговора на Pause зная за този файл, но само отгоре отгоре е нахвърляно за перспективите пред лизинга там. Всъщност никой от Вас не спомена но има и лизинг на зелено. Тоест на етап трап строителите предлагат апартаменти и вземат от купувачите вноски във вид на лизинг за строежа на сградата. Ако някой е срещал трудности с лизинг да сподели мнение какви са били.

[kulova]

Значи, ако беше прочел коментарите в тяхната последователност и цялост, а не да коментираш отделни, щеше малко от малко да схванеш какви са "проблемите, състоянието и перспективите" на този вид сделки, а по отношение на "трап на зелено" се обърни към строителна компания Нали не очакваш някой да ти анализира и обобщи информацията или може би да ти напише курсовата работа във форума?

[Pause]

Може да е меркантилно ,но без мъни толкова сигурно знаете и за цените по интернет изработка на дипломна работа.