Подялба на външни паркоместа и претенции на строител

[tdpetrova]

Здравейте,
имам нужда от помощ и малко насоки по следния казус:

През 2013г. е построена жилищна сграда с подземен паркинг и медицински център на партерно ниво. Разрешението за строеж е от 2011 г., с прието разделяне на строежа на 2 етапа:
1. Изграждане на жилищната част и пускането и в експлоатация;
2. Окончателно завършване на медицинския център (МЦ) (все още собственост на строителя) с изпълнение на довършителни работи;
Жилищната част на сградата е с Разрешение за ползване (Акт 16) от 2013 год., отскоро и медицинският център разполага с такова, но все още не се ползва по предназначение.
Строителят иска да пристъпи към завършване на етап 2 - съответните преустройства на общите околоблокови площи за изграждане на предвидените в инвестиционния проект външни паркоместа (държа да отбележа, че при закупуване на жилищата, бъдещо преустройство на общите части в паркоместа е било спестено на купувачите).
Общият брой на осигурените към сградата 10 бр. подземни паркоместа и 9 бр. бъдещи външни паркоместа сумарно не отговаря на разпоредбите на закона за нужния мин. брой места за паркиране и/или гариране - в случая 23 бр. (чл.24, ал.1, Таблица No2, т.2 и т.33 от Наредба No2 от 2004г.), тъй като строителят не е осигурил заложените в инвестиционния проект 4бр. механизми за паркиране на две нива в подземния паркинг. Това от своя страна обаче не пречи на строителя да има претенции за 4,5 бр. от бъдещите външни паркоместа за ползване от медицинския център.
Всички собственици на апартаменти, ведно с МЦ, притежават % идеални части от общите части на надземната част на сградата и идеални части от право на строеж върху УПИ, в който е построена сградата.
Въпросите, които изникват, са:

1. Външните паркоместа, като обща част към сграда, не следва ли да се разпределят за ползване между всички апартаменти (16 на брой) и МЦ, като притежатели на % от общите идеални части от земята (без да се търси връзка с подземните паркоместа, които на са обща част, и с нужния брой места за паркиране и/или гариране, на които се позовава строителят в претенциите си за 4,5 бр. външни паркоместа)? Какво следва да се има предвид за притежателите на по-голям % идеални части от земята (в случая МЦ разполага с 12,997%)?

2. Какви са законовите срокове за завършване на един обект, разделен на етапи?

3. Могат ли да се отправят претенции към строителя за неосигуряване на нужния брой паркоместа към момента на въвеждане на жилищната част от сградата в експлоатация и неизпълнение на инвестиционния проект по отношение на механизмите за паркиране на две нива (след като е минала пред РДНСК)? Какви са сроковете за обжалване?

4. Може ли да се противодейства на инвеститора за изграждане на външни паркоместа, при условие, че на общо събрание с мнозинство е взето решение за ползване на общите части за отдих и релакс?

5. По какъв начин обнародваните в ДВ, бр. 101 от 2015 г. изменения и допълнения за паркоместата могат да са в ущърб на собствениците на апартаменти, предвид гореизложените факти?

[ivanov_p]

Трогателно, или как българинът разбира правото.
Строителят бил виновен, че не изградил предвидените паркоместа, но невинните собственици решили, че могат да ги намалят още за да релаксуват. И да ми спират по улицата пречейки ми да паркирам на тротоара? Иначе ще потърсим отговорност от строителя, че не осигурил нужните паркоместа? Това кога, преди или след като премахнете тези в двора?

За паркоместата в двора важи принципът - кой превари, той завари. Ако има празни места МЦ може да паркира на всички, както и всеки от собствениците. Освен ако няма някоя промяна според която собствениците с гарсониера могат да паркират мотопед, тези с двустаен -кола, тристаен - бус и МЦ - цял ТИР, според идеалните части.

[tdpetrova]

Не мисля, че тук е мястото да пишем общи приказки. Още повече, когато някой се опитва да намери отговор на въпроси и да противостои на некоректен строител, използващ връзките си и заобикаляйки закона, за да извлече максимална материална изгода от един строителен обект...

[ivanov_p]

Единственото некоректно от страна на строителят е, че не е направил 4 паркоместа на платформа в подземния гараж. Това е. Другото е как покрай малкото нарушение на строителя вие да направите голямо и да му го лепнете на него. Неговото се отстранява с 40-50 хил лв., цената на платформите, вашето би следвало да се отстрани с отмяна на разрешителното за ползване. За мене това е от най-тежките нарушения на строители, администрация и собственици - неспазването и заобикалянето на броя паркоместа. Не е записано, но ако не ти отговаря бройката ползването се спира докато не се покаже нот.акт за определен брой паркоместа в съседство, както е навсякъде. нямаш нужната земя или възможност, за да започнеш да строиш трябва да осигуриш паркоместата. Затова като пътувате в чужбина виждате между жилищните сгради и такива само за паркиране на няколко етажа.
Вие ще релаксирате, аз ще се прескачам с вашите коли на улицата?

[vdggbg]

Въпросите, които изникват, са:
1. Външните паркоместа, като обща част към сграда, не следва ли да се разпределят за ползване между всички апартаменти (16 на брой) и МЦ, като притежатели на % от общите идеални части от земята (без да се търси връзка с подземните паркоместа, които на са обща част, и с нужния брой места за паркиране и/или гариране, на които се позовава строителят в претенциите си за 4,5 бр. външни паркоместа)? Какво следва да се има предвид за притежателите на по-голям % идеални части от земята (в случая МЦ разполага с 12,997%)?

Външните паркоместа не са обща част към сградата - те са предвиждане на инвестиционния проект, което се смята за реализирано с въвеждане на сградата в експлоатация. Не е много ясно за какви "преустройства" на двора става въпрос.

2. Какви са законовите срокове за завършване на един обект, разделен на етапи?

Законът регламентира срокове за завършване на грубия строеж на една сграда - не и за въвеждането и в експлоатация. Не е много ясно какво имате предвид под "завършване" - с въвеждането в експлоатация "строежът" се превръща в "обект" - с други думи, вече можете да се разхождате из него без каски.

3. Могат ли да се отправят претенции към строителя за неосигуряване на нужния брой паркоместа към момента на въвеждане на жилищната част от сградата в експлоатация и неизпълнение на инвестиционния проект по отношение на механизмите за паркиране на две нива (след като е минала пред РДНСК)? Какви са сроковете за обжалване?

Доколкото Разрешението за ползване (приемам, че тъкмо това е документът, с който сградата е въведена в експлоатация) представлява ИАА по смисъла на чл. 214 от ЗУТ, обжалването му става по реда, описан в чл. 215 (4).

4. Може ли да се противодейства на инвеститора за изграждане на външни паркоместа, при условие, че на общо събрание с мнозинство е взето решение за ползване на общите части за отдих и релакс?

Как да Ви обясня - от една страна - може, от друга - не. Не може - доколкото паркоместата са предвидени в инвестиционния проект, с който е определено функционалното предназначение на двора (или част от него). И, може - доколкото в правомощията на ОС на ЕС е да определи по какъв начин да се ползва дворът - стига да няма противопоставими на решението обстоятелства. Освен това - всяко решение на ОС на ЕС може да се обжалва от заинтересованите лица, ако смятат, че са засегнати техни законни права и интереси.

5. По какъв начин обнародваните в ДВ, бр. 101 от 2015 г. изменения и допълнения за паркоместата могат да са в ущърб на собствениците на апартаменти, предвид гореизложените факти

По никакъв - ЗИД на ЗУТ е обнародван на 22.12.2015, и е в сила от от 21 януари 2016. Разпоредбите нямат обратна сила - освен ако това не е изрично определено.