такса домоуправител

[dimitrova05]

Здравейте! Имам следните въпроси: 1. Ако изобщо не обитавам мое жилище в блок, трябва ли да плащам такса за домоуправител, или само такса фонд "Ремонт и обновяване"? 2. Трябва ли таксата за фонд "Ремонт и обновяване" да бъде съобразена с квадратурата на жилището? Моето е 45 кв. м, а има мезонети по 100 кв. и е определена еднаква цена.
Благодаря предварително за отговора!

[hristev]

Необходимо е да дадете повече информация.

1. Има ли проведено общо събрание с необходимия по закон кворум, според което трябва да плащате тези суми?
2. Регистрирани ли сте в книгата на етажната собственост ? Тоест Вие посочили ли сте адрес /електронен или физически/, на който да Ви уведомяват за взети решения на общото събрание - респективно да Ви изпращат протоколите от същите? Това е Ваше задължение по Закон. Ако не сте го изпълнили се счита, че сте дезинтересовани, поради което за всички решения се презюмира, че са Ви съобщени.
3. Решението на етажната собственост съобщено ли Ви е - тоест протоколът представен ли Ви е?
4. Вие искали ли сте от Районния съд да отмени решението като незаконосъобразно в тридесет дневен срок от съобщаването му - тоест от както сте получили протокола? Съобразете, че ако не сте се регистрирала в книгата на етажната собственост, се счита, че сте получили протокола и този срок за Вас тече, макар да мога да се обзаложа, че вероятно отдавна е изтекъл.

Ако на горните въпроси дадете еднакви с примерните по-долу отговори, тогава смело ще мога да твърдя, че по закон дължите сумите, както Ви ги искат:
1 - Да;
2 - Не;
3.1 - Ако отг. № 2 е "Да", тогава за да дължите суми и отг. № 3 трябва да е "Да".
3.2. - Ако отг. № 2 е "Не", тогава ще се считате за уведомени и отг. № 3 автоматично се приема за "Да", независимо дали протоколът Ви е представен /съобщен/ или не Вие е представен /съобщен/.
4- Не;

Моля дайте отговори на горните въпроси. "Не знам" няма да свърши работи. Трябва категорично "да" или "не". Нужни са правнорелевантни факти. Едва тогава ще Ви се отговори категорично. Не е тъй лесен отговорът. Все пак ако беше... и Вие щяхте да достигнете до него.

Опитът ми подсказва, че вероятно не сте плащали дълго време и се е натрупала сума, която искате да избегнете. В тая връзка, най-вероятно, срокът по чл. 40 ЗУЕС е изтекъл и Вие нямате способ за защита, респективно ще трябва да платите сумата - тоест да изпълните задължението си по закон.

Ако срокът по чл. 40 ЗУЕС не е изтекъл, то единственият начин да избегнете плащането (освен да Ви го опростят, разибра се), е ако заведете дело пред Районен съд, което спечелите.

Малко като лексикон го написах, ама така ми се струва най-стегнато.

[ventsislaw]

- За ПДУ (професионален домоуправител) таксата им се заплаща задължително (в договора с фирмата можете да го проверите).
- Такса ФРО се гласува на събрание на етажната собственост (може да е поравно определена сума, може и да е на % общи части - трябва да си го решите помежду си с протокол от общо събрание) съгласно ЗУЕС.

[guest1]

- За ПДУ (професионален домоуправител) таксата им се заплаща задължително (в договора с фирмата можете да го проверите).
- Такса ФРО се гласува на събрание на етажната собственост (може да е поравно определена сума, може и да е на % общи части - трябва да си го решите помежду си с протокол от общо събрание) съгласно ЗУЕС.

Че законът е глупаво конструиран е едно, но не може да се реши от ОС. Има си текст

Чл. 50. (1) Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване".
(2) Средствата във фонда се набират от:
1. ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

Въпросните "идеални части в общите части" указват делът на съсобственост. Няма как - един да притежава 30%, друг - 10%, а да плащат еднакво.

[hristev]

Задължението да се заплаща възнаграждение на домоуправителя е по силата на договор, съгласен съм. Но договорът важи със силата на закон между страните му - тоест той обвързва САМО етажната собственост и външната фирма. Договорът няма действие спрямо етажния собственик като физическо лице.

Задължението на етажния собственик да заплаща такси не е по силата на договора, а по силата на закона - след взето решение на общото събрание - с арг. от чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, във връзка с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и § 1, т. 11 ДР на ЗУЕС.

Не бъркайте двете задължения. Едното задължение е договорно - етажната собственост да заплаща от касата суми на фирмата профеисонален домоуправител. Другото задължение е по закон - етажните собственици да правят вноски в касата на етажната собственост.

Не споделям тезата, че договорът е меродавен.

Неправилно твърдите, че "задължително" се дължи възнаграждение на професионалния домоуправител. Това по-скоро е необосновано предположение. Все пак, от къде знаете, че по договор не са се разбрали необитаемите апартаменти да не плащат ? Не знаете. Гадаете.

В горния си пост много правилно съм посочил, че "ключът за бараката" се намира в отговора на горните четири въпроса.

[guest1]

Задължението на етажния собственик да заплаща такси не е по силата на договора, а по силата на закона - след взето решение на общото събрание - с арг. от чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, във връзка с чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и § 1, т. 11 ДР на ЗУЕС.

Хубава хипотеза, но ... трябва да има решение на ОС и прочие подробности.
Преди ЗУЕС (който според мен е много куц закон) има ЗС!

Чл. 32. Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.

Общите части в една сграда са съсобствени - без значение, дали е „в режим на етажна собственост“ или не!

Чл. 3. За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.

[hristev]

"Имате врагове? Добре.
Това означава, че някога в живота си сте отстоявали нещо, или че пишете глупости, защото сте незнаещ и се чувствате недоволен от живота.“

-hristev 2023

[dimitrova05]

Благодаря за отговорите. Как се тълкува следния текст от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС):
Чл. 51. (1) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

[guest1]

Благодаря за отговорите. Как се тълкува следния текст от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС):
Чл. 51. (1) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
(2) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

Тук има два варианта - как се тълкуват в правото или как се тълкуват в практиката!

Конкретно във Вашия случай, може да са във Ваша полза, според това - дали останалите съсобственици ще се съобразят!

11. "Разходи за управление и поддържане" са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.

При положение, че „трето лице“ (професионален домоуправител) се занимава с управлението, а Вие не пребивавате там - „повече от 30 дни в рамките на една календарна година“ - то Ви ене дължите тези пари.
Но ... ако се намери някой „репей“, дето ще каже - „Мен законът не ме интересува!!!“ - става сложно.

Пп. На много места не се спазва изискването от ал. 1 - „разпределят поравно според броя на ... независимо от етажа, на който живеят“. Често, живеещите на първи и втори етаж, не плащат разходите свързани с асансьора. Останалите плащат вместо тях и всички са доволни!

[hristev]

За вашия казус е важно да отговорите на 4те въпроса от горния ми пост. Няма смисъл да се отклонявате в тълкуване на тази разпоредба... Иначе.. тя се тълкува буквално. Както е написана. Няма неясноти по нея.

Ако общото събрание вземе решение в противоречие с нормата на 51 ЗУЕС и решението е съобщено на етажните собственици, и е изтекъл срокът по чл. 40 ЗУЕС, тогава решението на общото събрание придобива "стабилитет", поради което трябва да се изпълни така, както е взето - респективно собствениците са задължени да организират поведението спрямо него. В този случай, макар императивната норма на чл. 51 да е нарушена, решението на общото събрание пак трябва да се изпълни. При неизпълнение от страна на някой етажен собственик същият може да бъде осъден.

Логиката ми да цитирам чл. 51 ЗУЕС е, че професионалният домоуправител - след проведено събрание и сключен договор, получава правомощията на управителния съвет. Тези правомощия могат да се делегират както изцяло, така и отчасти. Когато те са изцяло предоставени на професионалния домоуправител, то последният придобива всички права по ЗУЕС на управителен съвет, контролен съвет и касиер, включително и правото на "възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера". Тези възнаграждения, по смисъла на пар. 1 от ДР на ЗУЕС, представляват "Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост". В тази връзка правя правен извод, че възнагражденията е законосъобразно да се разпределят при условията и реда на чл. 51 ЗУЕС. В практиката обаче, поради бездействието и незнаението на етажните собственици, това не се случва. Фирмите разпределят възнагражденията на обект и след като изтече срокът по чл. 40 ЗУЕС, собствениците - "щат, не щат... ша плащат".

Решенията на общите събрания не се подчиняват на общия ред за нищожност на сделките по ЗЗД. Това е така, защото решенията не са сделки, а обективират в себе си волята на един особен правен субект - етажната собственост. От тук формирам правен извод, че не е допустим иск по чл. 26 ЗЗД за прогласяване на решението за нищожно. "Нищожно" означава, че решението се обявява за "едно правно нищо", което не обвързва никого, респективно макар да съществува, не поражда правни последици за никого. Въпреки последното изречение... пак наблягам.... не е допустимо решенията да се прогласяват за нищожни по ЗЗД.

Материята на ЗУЕС е отявлено абстрактна, поради което е трудна за разбиране от неюрист. За жалост не мога по по-достъпен начин да Ви я разтълкувам, поне не детайлно - както Вие желаете.

Ако не успеете да разберете от моите постове "къде е ключът за бараката", то считам, че е най-правилно да обмислите един от долните два варианта:
1. Да си платите каквото Ви търсят - така ще избегнете лихви и други неблагоприятни правни последици, или;
2. Да си заплатите за консултация при адвокат, който след като се запознае с документите, да Ви посъветва как да процедирате - да се борите в съда, да разсрочите плащането, да опитате да намалите размера на задължението, или да го изпълните така, както Ви го търсят.

Недейте да четете творенията на писалия преди мен. Не е разумно.