Допустимост на клауза в договор за издръжка

[mol]

Прехвърля се апартамент СРЕЩУ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ИЗДРЪЖКА.
Майката прехвърля на сина и двете страни са съгласни в договора да бъде включена клаузата:
"Приобретателят "Синът" заяви, че е съгласен имота, описан в точка 1 (първа) от този нотариален акт(имота е прехвърляният от майката на сина имот срещу договор за издръжка) да не може да бъде продаван и заменян докато е жива "майката".
При отчуждаване на имота, описан в точка 1 (първа) от този нотариален акт, майката си запазват правото да ползуват една стая от апартамента, получен като компенсация за отчуждаването на гореспоменатият имот."
Адвоката твърди, че :
1. Условието - да не може да се продава или заменя апартамента е незаконосообразно и не може да бъде написано в нотариалният акт.
2 Условието - при отчуждаване на имота майката запазва правото да ползуват една стая от апартамента, получен като компенсация за отчуждаването на апартамента също е незаконосообразно и не може да бъде написано в нотариалният акт.
Ако адвоката е прав то при отчуждаването на апартамента майката остава на улицата, защото синът не е длъжен да и осигури стая в новият апартамент.

Моя въпрос е след като договорът за издръжка и гледане е въпрос на договаряне между двете страни , защо горните две клаузи не могат да се включат в нотариалният акт.
Това са клаузи, които обезопасяват майката и й усигуряват спокоин живот.

[Наско]

1. Прав е адвокатът. Съдържанието на правото на собственост не може да се ограничава от никакви уговорки. В съдържанието му влиза и възможността да се отчуждава имотът.
Подобна уговорка, ако има някаква стойност, тя ще е задължение на сина към майката. Ако той не изпълни задължението си и отчужди имота, това по никакъв начин няма да повлияе на действителността на продажбата, замяната и т.н. Евентуално синът може да дължи обезщетение на майката за вредите от неизпълнението на това задължение. Не знам обаче каква е практиката на съдилищата за такива уговорки.
2. Според мен няма пречка да се запази право на ползване и върху реално определена част от имот (стая). Но и да не е възможно, какво пречи майката да си запази правото на ползване върху целия апартамент, пък нека пак да си ползва само едната стая и да предостави останалите стаи на сина.
Между другото, вещното право на ползване се запазва дори ако собственикът отчужди имота.

[mol]

А какво ще стане с майката, ако държавата отчужди имота???
Адвоката казва, че клаузата "При отчуждаване на имота майката запазва правото да ползуват една стая от апартамента, получен като компенсация за отчуждаването на апартамента" също е незаконосообразно и не може да бъде написано в нотариалният акт.
Тогава, след отчуждаването и събарянето на сградата, където е апартамента, предмет на нотариалният акт срещу договор за издръжка, майката трябва да излезе и да отиде под наем, тъй като синът не е длъжен да и осигури пожизнено и безвъзмездно живеене в апартамента даден като обещетение за отчужденият имот (тъй като такава клауза е незаконна и недопустима).
Единствената възможност за майката остава да заведе дело за компенсация за наема и издръжката и да продължи да си живее под наем. Майката няма да има необходимите средства да плаща наем и да води безкрайни дела за компенсация!!!
Майката няма и възможността да иска разваляне на договора за издръжка и да си върне апартамента, тъй като апартамента, който е прехвърлила срещу издръжка, повече не съществува физически?
Къде са клаузите, които осигуряват спокоен живот и обезопасяват майката???

[newi]

Смятам, че и двете уговорки са законосъобразни. Задължението на синът е издръжка. И ако той не я осигури, майката по всяко време може да предяви иск и да развали договорът. Аз лично съм присъствала на такива дела. И съм била свидетел, на такава продажба. Продадоха един апартамент заедно с бабата.

[mol]

Бих искал да се запознаете с извадки от следната книга, която опровергава вашето становище:

Христо Траницов – Договор за гледане и издръжка.
1999г.Издателство:ЦРХЦ “Анима”- Пловдив, излязла от печат 04.2000 година.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

2. Защита на кредитора при договорите за гледане и издръжка с
начално прехвърляне на собствеността

2.1.Клауза за неотчуждаване на имота

Както се посочи, независимо че правната система позволява двете страни по облигационния договор да имат равни възможности за защита, следва да се признае, че спецификата на отношенията, регламентирани с договора за гледане и издръжка и социалната цел на същия налагат признаването на засилена защита на кредиторския интерес. Защитата следва не само от изискването за точно изпълнение на длъжника, не само от естеството на задължението, признавано от правната система като неделимо, но и в един по-широк аспект. Последният включва и възможността кредиторът да се чувства обезпечен, че при едно неизпълнение спрямо него ще може да възстанови собствеността си върху имота, при интерес от разваляне на договора. Правната защита по чл. 87, ал. 3 ЗЗД обаче, би била непълна и не постига максимална защита на кредитора, ако се окаже, че при разпростиране ефекта на обратното действие на развалянето по чл. 88 ЗЗД, имотът не е в патримониума на длъжника, а е прехвърлен на трето лице. Позитивна защита в този аспект за кредитора не може да се извлече дори и в приложението по аналогия на закона. Практиката обаче показва, че при опити да се увреди кредиторския интерес не са редки случаите на разпореждане на имота от длъжника преди да е започнала процедурата по развалянето на договора поради неизпълнение /1/
.
Няма пречка при съществуващата правна система да се мисли за така наречената клауза за неотчуждаемост на имота, постигната в договора между страните. Сама по себе си тя не е недопустима.

/1/ Според цитираното от П. Венедиков - ц.с, в турския закон за земите е съществувала специална позитивна норма, забраняваща на приобретателя да отчуждава имота докато прехвърлителя е жив.

39


По същността си това е едно задължение за отрицателна престация за неизвършване на правни действия от длъжника по повод предмета. Сполучливо в доктрината И. Апостолов /2/ формулира ефекта на такава клауза като изваждане на вещта от граждански оборот по волята на страните.

Правилно е да се мисли, че клаузата за неотчуждаемоот е не тотално изваждане на вещта от граждански оборот, а само създаване по волята на страните една противопоставимост на третите лица, които биха искали да придобият собствеността на имота по времетраене на договора. Какъв би бил правния ефект на една такава клауза -естествено ограничен в приложното му поле отнсно субектите и времето, но пълен спрямо противопоставянето на третите лица. Ако възможността беше позитивно уредена, явно е че законодателят ще е зачел кредиторския интерес. Ако защитата обаче е в резултат на постигнатата договореност между страните - ефектът и е различен и защитата на същия интерес не се получава. Ако на такава клауза би се предало значението на възбрана върху имота и последната да подлежи на вписване, защитата би била ефективна. Иначе в нормалните случаи естеството и сочи на едно чисто облигационно задължение, поето от длъжника, което обаче не влияе на способността му да се разпорежда с вещта. Какъв би бил смисъла от тази клауза, ако след разваляне на договора имотът не може да се върне в патримониума на кредитора. Едва ли възможната защита по чл. 135 ЗЗД би му помогнала. Практиката за съжаление показва много точно ориентиране в увреждането на кредиторите и имота се прехвърля на трети лица, близки на длъжника, но непопадащи под презумпцията за знанието за увреждането на родствениците и начално знание на приобретателя. И кредиторът е изправен пред реалната угроза никога да не може да възстанови имота си. Като се има предвид, все пак, кои стават кредитори по тези договори, с оглед доминиращи потребности от здраве и възраст, едва ли е социално оправдано да прехвърляме тежестта за спасяване на самия кредитор. Чест би било, ако правната система и специално в практиката на ВС бяха намерили сили да се извлекат вещноправен характер на клаузата за неотчуждаемост, по познатите от закона начини и по аналогия да предадат пълна противопоставимост на същата на всички трети лица, дори явяващи се такива и по универсално правоприемство, докато договорното отношение е действащо. Защото договорът може да се разваля от кредитора и по отношение на наследниците поради неизпълнение на наследодателите им, а последните, придобили това качество вече да са продали имота преди вписването на исковата молба. Същото важи и за хипотезата, когато наследниците на починалия кредитор искат разваляне на договора поради неизпълнение от длъжника или от неговите наследници.
И в двата случая е реална опасността да бъде увредена правоимащата страна, което е социално несправедливо и не следва да се допуска от правната система.
/2/ Ив. Апостолов. Облигационно право, Общо учение за облигацията. С. 1947 г.

40



Във вида, в който сега би могла да съществува тази клауза, защитата на кредитора се изразява единствено като последица от неизпълнението на едно чисто облигационно задължение от длъжника. То ще има правната значимост на всяко едно от останалите задължения и може да провокира всички последици от неизпълнението, включително да го постави в забава и да е основание да се иска разваляне на договора.
Дори и възможностите, които на този етап клаузата за неотчуждаемост предлага за кредитора, следва да се приеме, че защитата не е незначителна, макар и непълна, поради което интересът към нея на практика трябва да е оправдан /3/.

41

[Иван]

Драги mol,
Подготвил сте си домашното.
1.Както виждате, клаузата за забрана за продажба от сина ще има само облигационно действие между сина и майката, и ще бъде законосъобразна. Тя може да се включи в нотариалния акт плюс някаква неустойка за неизпълнение.
2.Клаузата за запазване право на ползване върху една стая от жилището при евентуално отчуждаване от държавата също ще бъде законосъобразна. Вижте Закон за държавната собственост чл.41, също и аналогичен текст в Закона за общинската собственост. На практика проблема възниква, ако жилището бъде отчуждено срещу парично обезщетение. Тук също ще може да се измисли нещо, но вече навлизаме в сферата на платените консултации.
Не знам кой Ви е адвокат, но не бих Ви препоръчал да му се доверявате.
3.Много силна гаранция за правата на кредитора ще бъде включване на клауза за запазване вещното право на ползване. Тогава при евентуална продажба майката ще има право да си ползва стаята. При това положение едва ли някой би искал да купи жилището.
Има и други възможности, но както споменах, навлизаме в сферата на платените консултации

[Атанас Друмев]

Тези договори за издръжка на родител са неморални. Защо? Защото по СК, задължението за издръжка е законодателно отредено по чл. 82. Само другият наследник може да оспори този договор, понеже този договор се явява заобикаляне на наследствените императиви в същност.По същността си това е лишаване на един от синовете или дъщерите от т.нар.запазена част. Тя е 1/3 и озвън нея не може да се даряват части по повод"издръжка". Точно този текст от ЗН е заобиколен от подобен договор за издръжка. Можело е, майката да продаде имота на сина си, после той да и учреди владеене до края на живота и, което става също така с нотариален акт.Това е правилният път!!

[Наско]

От гледна точка на заобикалянето на разпоредбите за запазената част не е ли все тая дали ще продаде имота на сина, ли ище го прехвърли срещу издръжка и гледане?
И я внимавай с изразите! Да и учреди владение! И то после!

[Иван]

Наско, не ми се занимаваше с колегата. Защо да му се обяснява кое как стои? Да седне и да чете! Пък може и аз да съм пропуснал тази част от вещното право за учредяване на владение! Ще се разровя, че се притесних!
Колега Друмев! Много е опасно. Много Ви моля да внимавате, нищо че това е просто един форум. Утре може да допуснете същата грешка в съда, или въобще където и да било в работата си. Разбира се, не претендирам да знам всичко, но основата, ако сте минал държавен изпит по гражданскоправни науки, трябва да я имате, особено във вещното право.
Учредяването на ограничено вещно право наистина е правна сделка, която се извършва в нотариална форма. Но практиката е наложила и друг способ-не на учредяване, а на запазване на правото на ползване за собственика, когато той със същия нотариален акт прехвърля правото си на собственост. За целта можете да погледнете "Нотариално право" на д-р Панчо Бешков, книга втора.